경매 입찰가 산정법

경매 입찰가 산정법, 이렇게만 하면 감 잡는다!

“얼마에 써야 낙찰될까?”
경매 처음 할 때 제일 많이 하는 질문이지.
너무 낮게 쓰면 낙찰 실패, 너무 높게 쓰면 손해, 이거 진짜 어렵거든.
그래서 오늘은 내가 실전에서 써먹는 입찰가 산정 기준을 찐~하게 알려줄게.

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1. 기본은 ‘실거래가’

입찰가는 감정가가 아니라, **현재 시세(실거래가 기준)**를 기반으로 판단해야 해.
네이버 부동산, 국토부 실거래가 공개시스템에서 최근 6개월~1년간의 매매가를 확인해봐.

예를 들어, 감정가가 2억이지만 최근 실거래가는 1억 8천이라면?
→ 입찰가도 1억 8천 기준으로 접근해야 해.

TIP

• 아파트: 실거래가 기준이 명확해서 정확하게 비교 가능
• 빌라/원룸: 실거래가보다 전세가·월세 수익률을 함께 고려해야 함

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2. 단타 vs 장기 보유, 전략부터 정하자

입찰가는 내 전략에 따라 달라져.

• 💡 단타 (단기 차익):
  → 실거래가 대비 10~15% 낮은 금액에 입찰
  → 예: 실거래가 1억 → 입찰가는 8,500~9,000만 원
• 🧱 장기 보유 (임대수익 or 자산 보유):
  → 수익률 계산 후, 감당 가능한 수준에서 입찰
  → 예: 월세 40만 원 × 12 = 480만 원 / 연수익률 7% → 역산해 입찰가 계산

👉 중요한 건 입찰 전 내 수익모델을 먼저 정하는 것!

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3. 경쟁률 파악은 ‘낙찰가율’로!

낙찰가율 = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100

최근 1년간 동일 단지, 인근 유사 물건의 낙찰가율 평균을 확인해봐.
예를 들어,

• 감정가 2억
• 최근 낙찰가율 평균 83%
  → 예상 낙찰가 = 2억 × 0.83 = 1억 6,600만 원

여기서 5~10% 범위 안에서 본인의 기준에 맞춰 금액을 써보는 거야.

※ 주의: 매각기일이 빨라질수록 경쟁률이 높아지고, 입찰가도 올라간다!

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4. 수익률 기반 역산법 (실전용)

내가 자주 쓰는 방식인데, 간단해:

① 예상 매각가(또는 전세가) = 예: 1억 2천
② 목표 수익률 = 15%
③ 목표 수익 = 1억 2천 × 0.15 = 1,800만 원
④ 입찰가 = 1억 2천 - 1,800만 원 = 1억 200만 원

이렇게 하면 수익률을 보장하면서도 경쟁력 있는 금액이 나와.

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5. 추가 비용은 꼭 포함하자!

입찰가만 보고 계산하면 안 돼!
아래 항목들도 미리 더해서 총 투자금을 계산해야 해:

• 등기비용, 취득세 (보통 4.6%)
• 명도비용 (거주자 있을 경우)
• 세금 체납, 관리비 등 낙찰자가 인수할 금액
• 수리비용 (빌라/상가일 경우 필수!)

예상 낙찰가 1억 + 취득세 460만 + 명도비 300만 + 수리비 200만 → 총 1억 960만 원 투자

이걸 기준으로 수익률 계산을 다시 해야 현실적이야!

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6. 결국 감은 ‘많이 써봐야’ 생긴다

초보 때는 감이 없어서 늘 헷갈려.
하지만 입찰서를 10개 이상 써보고, 실제 낙찰 결과와 비교해보면 감이 생겨.
나도 처음엔 엉뚱한 금액으로 썼는데, 지금은 낙찰가 예상 90% 이상 정확하게 맞춘다!

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마무리하며

입찰가 산정, 어렵지 않아!
시세 확인 → 전략 설정 → 수익률 계산 → 리스크 반영
이 순서만 기억하면 누구든 경매 입찰 가능해.

내가 강조하고 싶은 건 한 가지야.
“입찰가는 숫자가 아니라, 전략이다.”
내가 원하는 수익, 내가 감당할 리스크 안에서 써야 오래 간다.

다음엔 실제 입찰서 쓰는 방법이나, 낙찰 후 명도 노하우도 풀어줄까? 궁금한 거 댓글로 남겨줘 🙌

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