경매, 언제 입찰해야 할까?

📅 경매, 언제 입찰해야 할까?

“입찰 타이밍이 곧 수익률이다!”

안녕하세요~ 워킹입니다.
경매 물건을 보다 보면 늘 드는 생각,
"지금 들어가야 할까? 한 번 더 유찰될까?"
이 고민, 안 해본 사람 없죠?

입찰 타이밍만 잘 잡아도 낙찰가율 10% 차이,
즉 수백~수천만 원 차이가 납니다.
그래서 오늘은 **‘입찰 타이밍별 전략’**을 구체적으로 정리해볼게요!

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✅ 1회차 (감정가 100%) – 정보 싸움 단계

전략 포인트:

• 소액 빌라나 투자 인기 지역은 1회차에 낙찰될 확률 높음
• 다만, 경쟁도 많고 실거래가보다 높게 낙찰될 수 있음
  → 실거래가 + 수익률 계산 필수!

워킹맘 Tip:
처음 나오는 물건은 정보가 적어요.
입찰 시 '주변 전세가·시세'를 아주 꼼꼼히 따져야 해요!

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✅ 2회차 (감정가 80%) – 투자자 관심 집중 구간

전략 포인트:

• 보통 2회차부터 진검승부!
• 수익률이 맞춰지기 시작하고, 입찰자도 확 늘어나요
  → 진입할 타이밍은 이 때!

워킹맘 Tip:
제가 낙찰받은 물건 중 70%가 이 타이밍이었어요.
정보도 어느 정도 공유되고, 명도나 권리 문제도 정리된 경우가 많아요.

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✅ 3회차 이상 (감정가 64% 이하) – 극보수적 입찰 전략

전략 포인트:

• 유찰을 거듭한 물건은 이유가 있어요!
• 보통 명도 이슈, 권리 하자, 위치 문제 등이 숨어 있음
  → 권리분석 철저히! 실투자금 계산 꼼꼼히!

워킹맘 Tip:
유찰된 물건은 ‘싸다’고 바로 들어가면 안 돼요.
오히려 ‘낙찰 후 비용’이 더 많이 들어가는 경우도 있어요.
“비용 + 시간 + 리스크” 모두 고려한 계산이 핵심이에요.

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✅ 특이 상황 – 유찰 후 재경매

예를 들어 1회차 낙찰자 미납 → 재경매 시
→ 사람들은 "어? 뭔가 있나?" 하고 꺼리게 돼요.
이때가 바로 진짜 찬스일 수 있어요!

워킹맘 Tip:
재경매 물건은 기존 낙찰가보다 더 낮게 받을 수 있어요.
전 이런 물건에서 실투자금 대비 20% 이상 수익률을 낸 적도 있어요.

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💡 한눈에 정리하는 입찰 타이밍 전략

회차감정가 대비특징전략

1회차	100%	정보 적음, 경쟁 많음	신중하게 시세 분석
2회차	80%	투자자 몰림	빠르게 판단, 적극 입찰
3회차~	64% 이하	문제 있는 물건	권리분석+수익률 계산
재경매	변동 있음	심리적 회피 물건	철저히 분석하면 기회

 

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✍️ 워킹맘의 결론

“좋은 물건은 타이밍까지 좋아야 진짜 수익이다.”
경매는 눈치싸움이에요.
하지만 내가 제대로 분석하고, 감정가가 아니라 실수익 기준으로 입찰가를 정했다면
그 타이밍이 곧 정답이 됩니다.
한 번 더 유찰될까 눈치만 보지 말고,
내 기준에 맞으면 자신 있게 들어가세요!
그게 진짜 ‘경매 투자자의 자세’랍니다 😊

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