대구 진천역대성스카이렉스 지역 분석 및 예상 입찰가 분석(2024타386670
부동산 경매 투자자라면 진천역대성스카이렉스(대구 달서구 진천동 508) 아파트 경매 물건이 궁금하실 텐데요. 이번 글에서는 지역 분석, 시세 동향, 그리고 예상 입찰가 분석까지 상세히 정리해보겠습니다. 🏠💡
1. 진천역대성스카이렉스 지역 분석
📍 입지 및 생활 인프라
진천역대성스카이렉스는 대구 지하철 1호선 진천역과 가까운 역세권 아파트로, 대형 마트·학교·공원 등이 인접해 있습니다.
✅ 교통: 진천역(대구 1호선) 도보 이용 가능 ✅ 쇼핑: 롯데백화점 상인점, 이마트 월배점, 홈플러스, 월배시장 ✅ 교육: 진천초, 진월초, 월배중, 대곡중, 대곡고, 영남고 ✅ 공원: 진천어린이공원, 대구수목원, 월광수변공원
🚇 역세권 입지 덕분에 직장인, 학생, 가족 단위 거주자 수요가 꾸준합니다.
📊 진천역대성스카이렉스 시세 동향
구분감정가실거래가주변 매매가전세가
| 진천역대성스카이렉스 (본건) | 533,000,000원 | 500,000,000원 | 450,000,000원 | 270,000,000원 |
📌 최근 실거래가(5억 원)가 감정가(5.33억 원)보다 낮게 형성
📌 주변 시세(4.5억 원)와 비교해도 매매가가 하락 추세
📌 전세가율(약 60%)이 낮아 갭투자보다는 실거주 또는 장기 투자 적합
🏠 현재 부동산 시장이 하락세인 만큼 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.
2. 진천역대성스카이렉스 예상 입찰가 분석
📌 기본 경매 정보
- 감정가: 533,000,000원
- 최저 입찰가: 533,000,000원 (1회차 진행)
- 최근 실거래가: 500,000,000원
- 주변 시세: 450,000,000원
- 예상 응찰자 수: 4명 (예측)
- 시장 상승률: 1%
- 기타 비용: 취등록세, 명도 비용 등 약 500만 원
📊 예상 낙찰가 분석 (중립 전략 적용)
| 항목 | 예상 금액 |
| 예상 낙찰가 | 446,420,000원 |
| 최소 입찰가 | 533,000,000원 |
| 최적 입찰가 | 442,000,000원 |
| 총 비용 (취득세+명도비용 포함) | 447,000,000원 |
💰 투자 수익 분석
| 구분 | 예상 수익 |
| 🏠 매매 시 예상 차익 | 8,000,000원 (매매가 450,000,000원 기준) |
| 🏠 전세 투자 시 예상 수익 | -172,000,000원 (전세가 270,000,000원 기준) |
📌 매매 차익이 크지 않으므로, 실거주 또는 장기 보유 전략 필요
📌 전세 투자 시 마이너스 갭 가능성이 있어 신중한 접근 필요
3. 결론 및 투자 전략
✅ 투자 전략 요약
✔ 단기 매매보다는 실거주 or 장기 보유가 유리 (매매차익 적음) ✔ 입찰가는 4.4억 원대가 적절 (감정가 대비 85% 수준) ✔ 전세 투자보다는 월세 수익형 운영 고려 필요 ✔ 유찰 가능성도 고려하여 입찰 전략 조정 가능
📌 대구 부동산 시장 하락세를 감안해 입찰가는 낮게 설정하는 것이 바람직합니다. 만약 1회 유찰 시, 더 낮은 가격에 입찰할 기회가 생길 수도 있습니다.
💡 여러분의 생각은 어떠신가요? 🚀 경매 투자 고민 중이라면, 댓글로 의견 남겨주세요!