대구 침산청구타운 102동 11층 경매 분석 (#2024타경3084)

침산청구타운 경매물건사진첨부

1. 경매 개요

• 사건번호: 2024타경3084
• 소재지: 대구광역시 북구 침산동 431-2, 침산청구타운 102동 11층 1107호
• 건물면적: 134.96㎡ (40.83평)
• 대지권: 46.93㎡ (14.2평)
• 감정가: 3억 5,900만원
• 최저매각가: 1억 7,591만원 (49%)
• 매각기일: 2025년 2월 25일
• 소유자: 정보 없음
• 채권자: 농협은행
• 개시결정일: 2024년 4월 3일
• 사건명: 부동산 임의경매

2. 지역 분석

(1) 입지 분석

침산청구타운 아파트는 대구 북구 침산동에 위치하며, 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 교통 편의성: 북구청역, 대구지하철 3호선 접근 가능
• 주변 상권: 롯데백화점, E-마트, 홈플러스, 다양한 상업시설 위치
• 교육 환경: 침산초, 침산중, 대구여중 등의 교육기관 인접
• 생활 편의성: 침산공원, 신천고수부지 등 공원 및 녹지 공간 확보

(2) 시장 분석

• 최근 실거래가: 3억 1,300만원 (2024년 11월, 17층)
• 현재 매물 가격: 3억 4,000만원 ~ 3억 7,000만원
• 전세가 시세: 2억 ~ 2억 3,000만원 (매매가 대비 62~65%)
• 최근 매매 및 전세 가격 하락세 존재, 투자 시 장기적 안목 필요

3. 권리 분석

(1) 등기부 현황

• 소유권이전: 2001년 10월 22일
• 근저당권: 농협은행 (204,000,000원, 2015년 2월 1일 설정)
• 추가 근저당: 농협은행 (68,400,000원, 2017년 6월 2일 설정)
• 임차권 등재 없음: 조사 결과, 임차인 없이 소유자 점유 중

(2) 추가 확인 사항

• 관리비 체납: 481만원 (2023년 8월부터 미납)
• 별도 가압류 없음, 매각 후 추가 부담 적음

4. 예상 낙찰가

• 감정가 대비 낙찰 예상가 범위: 1억 8,000만원 ~ 2억 2,000만원
• 예상 경쟁률: 2~3명 수준 예상 (최저가 49% 수준으로 낮아 관심 집중 예상)
• 최근 유찰 2회로 저가 낙찰 가능성 있음

5. 수익 분석

(1) 매매 차익 전략

• 낙찰가 2억 기준
  • 총 취득비용: 약 2억 1,500만원 (취득세, 기타 비용 포함)
  • 매도 예상가: 3억 1,300만원 (최근 실거래가 기준)
  • 예상 차익: 9,800만원
  • 투자 수익률: 약 46%

(2) 전세 투자 전략

• 낙찰 후 전세 활용 시
  • 예상 전세금: 2억 2,000만원
  • 실투자금: 0원 (전세가가 낙찰가를 상회하는 경우)
  • 임대수익형 투자 가능

6. 최종 결론 및 투자 전략

• 저가 낙찰 기회: 감정가 대비 50% 이하로 경매 진행 중, 투자자 관심 필요
• 단기 매매 전략: 시세 대비 저렴한 매입으로 매매 차익 가능성 있음
• 전세 활용 전략: 전세금 활용 시 무자본 투자 가능
• 리스크 요인: 관리비 체납, 부동산 시장 하락세 반영 필요

🏡 대구 침산청구타운 102동 11층 경매는 단기 차익 및 전세 활용이 가능한 투자처로 분석됩니다. 단, 입찰 전 최신 부동산 시장 상황을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.