서울숲 행당 푸르지오 아파트 경매

 

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서울숲행당푸르지오아파트 경매 분석

1. 물건 개요

• 소재지: 서울특별시 성동구 행당동 376, 서울숲행당푸르지오아파트 104동 6층 603호
• 물건종별: 아파트
• 건물면적: 114.33㎡ (34.6평)
• 대지권: 62.09㎡ (18.8평)
• 감정가: 1,513,000,000원
• 최저매각가격: 1,513,000,000원 (100%)
• 보증금: 151,300,000원 (10%)
• 사건접수일: 2023-08-21
• 입찰방법: 기일입찰
• 매각물건: 토지·건물 일괄매각

2. 등기부 현황

총 채무액: 1,942,965,669원

순위 등기목적 접수일자 권리자 청구금액 소멸 여부

1	소유권이전(매매)	2014.08.14	김원용	700,000,000	-
2	근저당	2016.10.12	신한은행	351,170,000	말소기준등기
3	근저당	2019.07.29	한국자산관리공사	454,800,000	소멸
4	근저당	2021.10.22	페퍼저축은행	741,600,000	소멸
5	가압류	2023.08.07	신한카드(주)	20,395,669	소멸
6	가압류	2023.08.17	신용보증기금	375,000,000	소멸
7	임의경매	2023.08.30	한국자산관리공사	385,850,730	2023타경2446
8	임의경매	2023.10.25	페퍼저축은행	639,057,731	2023타경59541

3. 동일 물건의 두 개 임의경매 개시 결정

(1) 경합 관계 정리

• 본 물건은 두 개의 임의경매 개시 결정이 발생한 상태입니다.
• 2023.08.30에 한국자산관리공사에서 임의경매 신청 (2023타경2446)
• 2023.10.25에 페퍼저축은행에서 추가 경매 신청 (2023타경59541)
• 법원은 보통 후순위 경매 사건(페퍼저축은행)을 선순위 사건(한국자산관리공사)에 병합하는 방향으로 처리합니다.

(2) 경매 진행 방식

• **선순위 사건(한국자산관리공사)**가 우선하여 진행됩니다.
• 후순위 사건(페퍼저축은행)은 보통 병합되거나 별도로 유지될 수 있지만, 실무적으로는 하나의 절차로 합쳐지는 것이 일반적입니다.

(3) 채권자 배당 우선순위

• 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2016.10.12, 351,170,000원)
• 이후 한국자산관리공사, 페퍼저축은행, 기타 가압류 순으로 배당이 이루어질 예정입니다.

4. 최근 낙찰 사례 분석

(1) 인근 지역 낙찰 통계

• 최근 1년간 12건의 경매 사례 분석
• 평균 감정가: 1,348,083,333원
• 평균 낙찰가: 1,182,026,325원
• 평균 낙찰가율: 89.35%
• 평균 유찰 횟수: 1.5회
• 평균 입찰자 수: 16.83명
• 예상 낙찰가: 1,350,000,000원 수준 (약 89% 낙찰가율 적용 시)

5. 결론 및 투자 전략

• **최저가가 감정가와 동일(100%)**하여 최초 입찰에서 높은 경쟁률이 예상됨
• 말소기준권리 이후 채권자들의 배당순위를 확인하고 낙찰 후 추가 부담 여부를 철저히 검토해야 함
• 인근 낙찰 사례를 분석했을 때, 약 1,350,000,000원(감정가 대비 89%) 수준에서 낙찰 가능성 높음
• 입찰 시 전략:
  • 경쟁이 예상되므로 낙찰가율 90% 이하를 목표로 입찰 고려
  • 현장 답사를 통해 아파트 상태 및 주변 실거래가 추가 확인 필수
  • 배당 절차를 철저히 분석하여 인수해야 할 권리 및 부담 확인

이 경매 물건은 서울 성동구라는 우수한 입지 조건을 가진 고급 아파트로, 적절한 입찰 전략을 수립한다면 투자 가치가 충분합니다. 하지만, 두 개의 경매 사건 병합 여부와 채권 배당 우선순위를 정확히 파악하고 진행해야 리스크를 줄일 수 있습니다.🏡

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