서울 마포구 연남동 주택 지분 경매 분석 – 투자 전략 및 리스크 분석

경매물건

서울 마포구 연남동 주택 지분 경매 분석 – 투자 전략 및 리스크 분석

hyun6874 2025. 2. 27. 17:43

부동산 경매 투자에서 지분 경매는 신중한 접근이 필요합니다. 이번 글에서는 **서울 마포구 연남동 241-20 주택 지분 경매(2024타경58318)**에 대한 분석과 투자 전략을 다룹니다. 입찰 전 고려해야 할 요소, 리스크 분석, 낙찰 후 대처 방안 등을 상세히 살펴보겠습니다.

1. 사건 개요

사건번호: 2024타경58318
경매법원: 서울서부지방법원
소재지: 서울특별시 마포구 연남동 241-20
물건 종류: 주택 (토지 및 건물 지분 매각)
매각 기일: 2025년 3월 11일 (화) 10:00
감정가: 1,119,572,020원
최저매각가: 1,119,572,020원 (100%)
보증금: 111,957,300원 (10%)

(1) 경매 대상 지분

토지: 152.1㎡(46.01평) 중 50.7㎡(15.34평) 지분 매각
건물: 107.61㎡(32.55평) 중 30.67㎡(9.28평) 지분 매각
지분율: 21분의 7 (약 33.33%)

(2) 소유자 및 채무 관계

소유자: 민병철 (21분의 7 지분 보유)
채권자: 안양저축은행 (임의경매 신청)
부동산임의경매 진행 중

2. 토지 및 건물 현황 분석

✅ (1) 입지 분석

연남동은 서울에서 상업 시설과 주거 공간이 혼합된 인기 지역.
연남동 주민센터 북동측 인근으로, 카페·베이커리·식당·갤러리 등이 밀집된 상권.
지하철 2호선, 6호선, 공항철도가 다소 원거리에 있지만 버스 등 대중교통 이용 가능.

✅ (2) 건물 및 토지 특성

단독주택 형태로 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실 1개 구성.
건물 사용승인: 1971년 10월 30일 (노후 건물)
난방 방식: 도시가스 보일러 난방

✅ (3) 제시외 건물 포함 여부

철재대문(761,900원), 창고(90,000원) 포함
제시외 건물까지 포함된 일괄 매각

✅ (4) 토지 이용 제한 사항

대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역

3. 권리분석 및 리스크 점검

✅ (1) 등기부 등본 분석

토지 및 건물 지분 7/21 경매 진행
근저당권: 안양저축은행 (130,000,000원)
기타 채권: (주)에이원컴퍼니대부 (39,000,000원), 민병수 가압류 (73,291,263원)
임의경매 진행: 안양저축은행이 신청 (청구금액: 103,815,179원)

✅ (2) 점유 및 임차인 현황

임차인 없음 (소유자가 점유 중)
전입세대 확인 결과, 소유자 배우자(이영희) 거주
명도 리스크가 낮지만, 실제 거주자 협의 필요

✅ (3) 주요 리스크

지분 매각 특성상 단독 사용 불가능 → 공유자와 협의 필요
공유자 우선매수권 행사 가능성 있음 → 경쟁 가능성 고려
향후 공유물 분할 또는 협의 매각 필요 → 출구 전략 필수
건물이 노후됨 → 추가적인 보수 비용 발생 가능성

4. 투자 전략 및 출구 전략

✅ (1) 낙찰 후 활용 방안

공유자와 협의하여 추가 지분 매입 추진 (단독 소유 가능 시 가치 상승)
공유물 분할 소송 검토 (현금 청산 또는 강제 매각 가능)
지분 매각을 통한 시세 차익 실현 (다른 투자자 대상 재매각 가능)

✅ (2) 입찰가 산정 전략

감정가 1,119,572,020원에서 낙찰 시 예상 수익률 계산 후 입찰가 결정
인근 실거래가 및 시세 조사 후 경쟁 입찰 여부 판단
공유자 우선매수권 행사 가능성 고려하여 입찰 전략 수립

✅ (3) 공유물 분할 가능성 검토

협의 분할이 불가능할 경우, 법원에 공유물 분할 청구 소송 제기 가능
현실적으로 현금 청산 또는 공동 매각 방식이 일반적

5. 결론 – 투자 전 필수 체크 사항

📌 지분 매각 특성을 고려하여 출구 전략을 명확히 설정해야 함.

📌 공유자와 협의 없이 단독 사용이 어려우므로, 지분 추가 매입 또는 공유물 분할 소송 고려 필요

📌 낙찰 전 공유자 우선매수권 행사 가능성 검토 후 입찰 전략 수립 필수.

📌 점유자가 소유자의 배우자로 확인되었으므로 명도 리스크는 상대적으로 낮음.

📌 건물 상태가 노후되어 추가 보수 비용이 발생할 가능성 있음.

💡 추천 전략: 공유자와의 협의를 우선 고려하되, 추가 지분 매입 또는 공유물 분할 청구를 통한 투자 가치 극대화 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

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