울산 임장 후기 – 실전은 언제나 살아있다!

🔍 울산 임장 후기 – 실전은 언제나 살아있다!

주말은 쉬는 날이지만, 우리 팀은 그 시간에 가장 잘 모이기에
“실전 감각 유지”를 위해 일요일 임장은 필수 코스가 되었답니다.

이번 임장 코스는
① 국유지 주차장 → ② 아파트 2곳 → ③ 대체 빌라 1곳
으로 계획되었고요, 원래 넣으려던 상가 물건은…

“공실 너무 많다!”
이 한마디에 빠르게 탈락!
역시, 현장 감각은 스터디의 무기입니다.

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🏢 [2024타경105890] 울산 남구 삼산동 벽산강변타운 103동 1403호

📌 입지 및 장점

• 울산 삼산동 생활권, 교통·교육·쇼핑 최중심
• 현대백화점, 홈플러스, 강남중학교, 삼산고 등 도보 생활권
• 태화강 국가정원, 체육공원 인접 → 쾌적한 주거지

📌 구조 및 상태

• 전용면적 59.93㎡(18.1평) / 방2+거실 구조
• 도시가스 개별난방 / 전용대지권 5.5평
• 1998년 준공된 구축, 실거주 수요는 꾸준함

⚠️ 리스크 포인트

• 관리비 미납 450만 원 → 낙찰자 인수 가능성
• 점유자 폐문부재 / 전입은 본인 → 명도 협의 필요
• 실내 확인 불가, 현관 키패드 무반응, 우편물 적체

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😮 현장 도착! 기대와 다른 현실

“혹시 태화강 뷰 나오나?” 했지만
현실은... 생활 쓰레기 더미 😥

👉 채무자는 이미 떠났고
👉 우편함엔 고지서만 쌓이고
👉 출입문은 고장, 내부 확인 불가

이쯤 되면, **리스크가 아닌 ‘기회’**일 수도 있습니다.
‘불편함’은 곧 낙찰가를 낮추는 가장 큰 요소이니까요.

하지만 저는 이 물건은 패스하기로 했습니다.
명도 이슈, 관리비 체납, 접근성 대비 내부 위험도가 컸기 때문이에요.

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🍽️ 울산에서 건진 건? 쟁반물회 대성공!

물건보다 더 기억에 남는 건 바로 점심 한 끼!
울산 쟁반물회, 말이 안 나오게 맛있었어요.
물건은 글렀지만, 점심은 찐-낙찰!

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✍️ 마무리 소감

물건은 정비 안 된 노후 건물, 공실 우려 등 아쉬움이 많았지만
현장에서 직접 보고, 판단하고, 논의하며 얻은 인사이트는 풍성했습니다.

• 스터디는 책상 위보다 현장에서
• 수익형 물건은 걸러야 보인다
• 실전은 사람들과 함께할 때 더 깊다

짧지만 알찼던 하루,
다음 임장도 함께 하실 분은 언제든지 환영이에요! 😊

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