전세금 돌려받는 법, 민법으로 풀어보

 임대차 분쟁의 기본

안녕하세요~ 워킹입니다^^

경매나 단기임대를 하다 보면 가장 많이 부딪히는 게 바로 임대차 분쟁입니다.
특히 보증금 돌려받는 문제는 감정도 엮이고, 시세 하락기엔 실질적인 손실로 이어지기 쉬워요.
오늘은 이 민감한 문제를 민법 조항 중심으로 하나씩 풀어볼게요.

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📌 민법 제618조~제639조: 임대차의 기본 틀

민법에서는 제618조부터 639조까지를 ‘임대차’에 대해 다루고 있어요.
그중에서 핵심은 아래 3가지 조항입니다.

1️⃣ 제618조 [임대차의 의의]
“임대인은 목적물을 사용‧수익하게 할 의무를 부담하고, 임차인은 차임을 지급할 의무를 부담한다.”

2️⃣ 제635조 [계약의 종료와 반환]
“임대차가 종료된 경우 임차인은 목적물을 임대인에게 반환하여야 한다.”

3️⃣ 제623조 [임대인의 목적물 보존의무]
“임대인은 목적물에 필요한 수선 등을 해야 하며, 사용‧수익에 지장이 없도록 관리해야 한다.”

이 세 조항이 보증금 반환 청구, 수선 요구, 계약 종료 시 분쟁의 법적 근거가 됩니다.

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🧾 실전사례로 풀어보는 민법 적용

📍상황 1: 전세 계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려줘요

A씨는 2년 전 전세로 들어가면서 1억을 집주인에게 맡겼어요.
계약 만료 후 새 세입자도 구해놓았지만, 집주인이 “돈이 없다”며 돌려주지 않네요.

👉 이때 핵심 조항은 제635조!
계약이 종료됐으면 임차인은 반환의무가 있지만, 그에 앞서 집주인도 보증금 반환 의무가 있어요.
임대차계약서와 계약종료일, 새 임차인의 계약서가 입증자료가 됩니다.

👉 실무에서는 먼저 임차권 등기명령 신청을 통해 대항력을 유지한 후
전세금 반환청구 소송을 진행해야 해요.

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📍상황 2: 수리가 필요한데 임대인이 안 고쳐줘요

B씨는 오래된 다가구에 살고 있는데, 누수가 계속돼요.
임대인에게 수리를 요청했지만, “그냥 쓰세요”라고 합니다.

👉 이 경우에는 제623조가 기준이 됩니다.
“목적물의 사용‧수익에 필요한 수선은 임대인이 해야 한다.”
그러니까, 지붕에서 물이 샌다거나 수도가 터졌다면 임대인이 수리를 해야 할 법적 의무가 있어요.

👉 실무에서는 내용증명으로 요구하고, 안 해줄 경우 임차인이 수리 후 구상청구하는 경우도 있어요.

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💬 임차인 권리 보호는 선택이 아닌 생존입니다

요즘 같은 금리 인상기에는, 전세금을 돌려받지 못한 사례가 정말 많아요.
집주인의 말만 믿고 있다가 소송으로 이어지는 경우도 다반사입니다.

특히 경매 물건에 세입자가 있는 경우, 이 권리관계 정리가 핵심이죠.
말소기준권리보다 임차인의 대항력이 먼저일 경우, 낙찰자가 인수하게 되는 보증금이 발생할 수 있어요.
그래서 임대차보호법 + 민법 두 가지 법률을 함께 이해하는 게 정말 중요합니다.

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✅ 정리 한줄 요약

• 임대차의 기본은 민법 제618조~639조
• 계약종료 시 반환은 집주인의 의무 (제635조)
• 수선은 임대인의 법적 책임 (제623조)
• 전세보증금 반환 못 받으면 임차권 등기명령 + 소송 병행

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