주택 개발 사업 정리

 개발 사업들을 하나하나 정리해볼게요.
각 용어가 헷갈리기 쉽지만, 사업의 주체, 대상지역, 목적, 절차에 따라 구분되며, 경매 투자자에게도 매우 중요한 키워드야.

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① 주택재개발사업

• 노후 불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 주거환경을 개선하는 정비사업.
• 철거 → 아파트 건설 → 분양 및 입주의 순서.
• 토지등소유자가 조합을 만들어 진행하고, 일반분양을 통해 수익을 얻음.
• 투자자 입장: 입주권, 분양권 매입 또는 지분경매에 적합.

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② 주택재건축사업

• 재개발과 달리 건물만 낡은 경우, 즉 정비기반시설은 양호하나 건물이 노후된 아파트 단지를 다시 짓는 사업.
• 주로 1기 신도시, 강남, 목동 등지의 아파트 단지에서 시행됨.
• 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 및 분양 절차.
• 투자자 입장: 조합원 자격, 재건축초과이익환수제, 안전진단 통과 여부가 핵심.

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③ 도시환경정비사업

• 도시 중심에 위치한 노후 상업지역이나 혼재된 지역을 고밀도로 개발하는 사업.
• 강남 테헤란로, 여의도, 종로 등 핵심지에서 고층 오피스, 주상복합 등으로 바뀜.
• 복잡한 이해관계 조율 필요하며, 공공참여도 많음.
• 투자자 입장: 입주권보다는 토지지분 투자자에게 유리.

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④ 주거환경개선사업

• 주거 여건이 극히 열악한 쪽방, 달동네 등을 대상으로 하는 공공주도의 환경 개선사업.
• 주거지 정비 + 기반시설 정비 + 공공임대주택 공급 형태.
• 보통 이주를 전제로 하지 않고 기존 주민의 정주권을 보장함.
• 투자자 입장: 일반적인 시세차익형 투자보다는 장기 공공개발 목적.

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⑤ 뉴타운개발사업

• 서울에서 과거에 유행한 대규모 재개발+재건축 통합형 모델.
• 은평뉴타운, 왕십리뉴타운, 길음뉴타운 등.
• 복합개발, 즉 상업 + 주거 + 교통 인프라까지 패키지로 개발함.
• 투자자 입장: 정비구역 지정 초기부터 이슈가 많고 수익이 크지만 규제도 강함.

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⑥ 도시개발구역

• 민간 또는 공공이 도시 외곽을 택지로 개발하는 구역.
• 성남 판교, 하남 미사, 김포 한강신도시 등이 해당.
• 공공 인프라 조성 후 분양 및 이주가 목적.
• 투자자 입장: 토지 투자가 핵심이며, 선투자 후 개발로 수익 실현.

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⑦ 지구단위계획

• 국토계획법에 따라 세부적인 용도, 건축물 배치, 높이 등을 계획하는 제도.
• 소규모 지역에 맞춤형 개발 허용으로 유연성 있음.
• 투자자 입장: 해당 지역의 계획에 따라 용도변경, 신축 가능성 분석이 필수.

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⑧ 재정비촉진지구

• 서울 일부 낙후지역을 신속히 정비하기 위한 특별법 적용지.
• 재정비촉진계획 수립 → 촉진지구 지정 → 정비사업 진행.
• 예: 신길뉴타운, 흑석뉴타운 등.
• 투자자 입장: 규제 완화 혜택이 있어, 기획 투자 시 매우 유리.

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⑨ 지역균형발전촉진사업

• 수도권 집중 완화를 위한 지방 중심의 개발 유도 정책.
• 예: 대구 혁신도시, 세종시, 전주 에코시티 등.
• 공공기관 이전 + 대규모 인프라 개발 병행.
• 투자자 입장: 장기적 성장 기대되나 단기 투자는 리스크 있음.

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⑩ 택지개발예정지구

• LH, SH 등 공공이 지정한 향후 개발 예정 지역.
• 개발제한 해제 후 공공택지 공급 예정.
• 현재는 대부분 도시개발법으로 이관됐지만, 여전히 중장기 관심 필요.
• 투자자 입장: 선매입 후 보상 기대하거나, 택지공급에 따른 시세 상승 노림.

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⑪ 국민임대주택단지예정

• 중저소득층을 위한 임대주택 단지 개발.
• 보통 공공주택특별법 적용.
• 투자자는 주로 시세차익보다 안정성 있는 장기 보유 목적으로 접근.

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마무리 정리

사업명대상주체투자포인트

재개발	노후주거	민간 조합	입주권·지분
재건축	낡은 아파트	조합	안전진단·초과이익
도시환경	상업지 노후	공공·민간	토지지분 중심
주거환경개선	극빈층	공공	장기 공익적
뉴타운	구도심 복합	민관 혼합	종합계획 투자
도시개발	신도시·외곽	공공·민간	택지·토지 투자
지구단위	소규모 지역	지자체	용도분석
재정비촉진	서울 일부	특별법	규제완화 혜택
지역균형	지방·비수도권	공공	장기 기대감
택지예정지	미개발지	LH 등 공공	보상·지가상승
국민임대	서민용	공공	안정성

 

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