2024타경5530 (대구 동구 신암동 큰고개시장아파트 4층 408호) 경매 분석

 

경매물건 이미지 첨부

 

2024타경5530 (대구 동구 신암동 큰고개시장아파트 4층 408호) 경매 분석

1. 기본 정보

• 소재지: 대구광역시 동구 신암동 681-6, 큰고개상가아파트 4층 408호
• 건물면적: 48.51㎡ (14.67평, 17평형)
• 대지권: 미등기 (감정가에 포함)
• 최저 매각가: 68,600,000원 (감정가 대비 49%)
• 보증금: 6,860,000원 (10%)
• 매각기일: 2025년 3월 17일 (월) 10:00
• 소유자: (주)큰고개시장정비
• 채권자: 이정수

2. 감정평가 및 입지 분석

• 감정가: 140,000,000원
• 현재 최저가: 68,600,000원 (감정가 대비 49%)
• 입지 분석:
  • 대구 동구 신암동 소재, ‘신암공원’ 남동측 인근 위치
  • 시내 도로변 상가지대와 주거지가 혼재된 지역
  • 대중교통 편리 (시내버스 정류장 인근)
  • 도로접면 13m 2차선 포장도로

3. 경매 진행 상황

• 1차 경매 (2025.01.14): 유찰 (140,000,000원)
• 2차 경매 (2025.02.18): 유찰 (98,000,000원)
• 3차 경매 (2025.03.17): 예정 (68,600,000원)

📌 3차 경매로 넘어가면서 감정가의 49% 수준으로 저감되어 낙찰 가능성이 매우 높아진 상황.

4. 권리분석

• 전세권자 및 임차인: 이정수 (전입 2015.06.16, 확정일자 2020.06.22)
• 전세 보증금: 90,000,000원
• 대항력: 있음 (매수인이 보증금 인수 가능성 존재)
• 근저당 및 압류:
  • (을10) 전세권: 이정수 (90,000,000원)
  • (을11) 근저당: 곽형근 (156,000,000원) → 소멸 예정
  • (갑13) 압류: 국민건강보험공단 → 소멸 예정
  • 강제경매 신청인: 이정수 (임차인 및 전세권자)

📌 주의사항

이정수는 임차인이자 전세권자로, 90,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성이 있음.
말소 기준권리가 **전세권(90,000,000원, 2018.06.22)**이므로 낙찰 후 전세보증금 반환 문제를 반드시 고려해야 함.

5. 예상 시세 및 전세가

📌 주변 실거래가 조사 (최근 1년 내 48㎡~50㎡대 기준)

• 매매가: 1.1억~1.5억 수준
• 전세가: 9,000만~1.2억 수준
• 월세(보증금 500~1,000만 기준): 40~50만 원

🔍 결론

✅ 장점

• 감정가 대비 큰 폭 할인된 가격으로 낙찰 가능 (49% 수준)
• 대구 동구 지역의 시세 상승 가능성 존재
• 소액 경매 투자자에게 적합한 물건
• 해당 물건을 제외하고 인근은 재건축으로 인한 신축 아파트들이 많아 미래 가치 상승 가능성 있음

❗ 주의할 점

• 전세권 90,000,000원이 말소 기준권리로 설정되어 있어 낙찰자가 전세금을 반환해야 할 가능성이 큼.
• 해당 전세보증금을 감안하면 실질적인 투자비용이 커질 수 있으므로 신중한 접근 필요.
• 추가적인 법적 검토 후 투자 여부를 결정하는 것이 바람직함.

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📢 전세권 인수 여부를 꼼꼼히 확인한 후 신중한 입찰 전략을 세우세요!

 

 

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