서울특별시 성동구 도선동 39-2 근린시설 경매 분석 (2024타경53182)

 

1. 물건 개요

소재지: 서울특별시 성동구 도선동 39-2
물건종별: 근린시설
토지면적: 1,652.9㎡ (약 500평)
건물면적: 2,342.63㎡ (약 708.65평)
건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 (1층 LG베스트샵, 2~5층 공실)
감정가: 688억 4,265만 7,700원
최저가: 688억 4,265만 7,700원 (1회차 진행 중)
매각기일: 2025년 3월 17일 (10:00)
보증금: 68억 8,426만 5,770원 (10%)

2. 입지 및 환경 분석

입지: 왕십리 문화공원 북서측 인근, 대로변
교통: 왕십리역(지하철) 및 노선버스 정류장 가까워 대중교통 편리
주변 환경:

• 전면: 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 밀집
• 후면: 호텔, 숙박시설, 오피스텔 등 혼재
  도로접합성:
• 남서측 약 30m, 북서측 약 8m 도로와 접함 → 차량 접근 용이

3. 권리 분석

소유자: 이소현 외 6명(공동소유)
근저당권:

• 국민은행 162.5억 원
• 임용묵 150억 원 외 다수 (총 채무액 605억 9,800만 원)
  임차인 현황:
• LG전자 베스트샵 (1층 전체, 보증금 30억 원, 월세 3억 원)
• 최병재(주차장 운영) (보증금 2억 원, 월세 200만 원)
• 나머지 2~5층 공실
  선순위 임차인 여부:
• LG전자 베스트샵이 임대차 계약을 통해 1층 점유
• 전입세대 없음 → 인수할 대항력 있는 임차인은 없음
  등기부상 압류 및 경매 진행 내역:
• 2024년 3월 15일, 3월 25일 각각 임의경매 개시
• 성동구, 분당구청, 분당세무서 압류 설정

4. 시세 분석

토지 시세: ㎡당 4,150만 원
건물 시세:

• 1층(상가): ㎡당 90만 원
• 25층(사무실): ㎡당 80132만 원
  주변 매물 비교:
• 왕십리역 인근 상업시설 시세: ㎡당 4,000~5,000만 원
• 오피스 시세: 공실율이 높아 실거래 감소

5. 예상 낙찰가 및 투자 전략

예상 낙찰가: 550억 (80,67%)
낙찰 후 운영방향:

• 공실 리모델링 후 임대수익 창출: 2~5층 사무실 임대 활성화 필요
• 상가 및 주차장 수익 극대화: 기존 LG전자 및 주차장 임대 수익 유지 및 개선
• 장기적 재개발 검토: 성동구 상업지역 내 대형 부지 확보로 장기 개발 가능성 고려

6. 장점 및 리스크 분석

✅ 장점

• 대로변 위치 & 왕십리역 인접 → 상업시설 가치 높음
• 1층 LG전자 베스트샵 안정적 운영
• 대형 부지로 활용도 높음
• 주차장 운영 수익 기대

⚠️ 리스크

• 공실률(2~5층) 높아 공실 리스크 존재
• 높은 감정가로 인해 투자금 부담 큼
• 기존 채권 압류 및 근저당 다수 → 인수 시 추가 비용 고려 필요

📌 결론 및 추천 전략

🏗 매입 추천 대상: 대규모 자금력 보유한 투자자, 리모델링 및 임대 운영 경험 보유자
🏢 추천 전략:

• 저가 낙찰 후 리모델링하여 공실 해소 및 임대수익 극대화
• 장기 재개발 계획 고려하여 토지 가치를 높이는 방향 검토
• 낙찰가 550억~600억 원 이내로 접근하여 투자수익률 확보

📌 기타 고려사항:

• 낙찰 후 인수 비용(채권 인수 및 세금) 고려 필수
• 공실 문제 해결 위한 임대 전략 필요
• 지역 개발 계획 체크 (왕십리 일대 개발 방향 조사)

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