대항력이란? 그리고 최선순위 근저당권자와 같은 날 전입한 경우 대항력 여부

대항력이란? 그리고 최선순위 근저당권자와 같은 날 전입한 경우 대항력 여부

부동산 임대차에서 '대항력'이란, 임차인이 일정한 요건을 갖추었을 때 임대인뿐만 아니라 제3자(새로운 소유자)에게도 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해, 대항력이 있는 임차인은 건물이 경매로 넘어가거나 매매되어 소유자가 바뀌더라도 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있습니다.

---

1. 대항력의 성립 요건

대항력을 갖추기 위해서는 다음 두 가지 조건을 만족해야 합니다.

1. 전입신고: 임차인이 해당 부동산의 주소지에 주민등록을 마쳐야 합니다.
2. 점유(입주): 실제로 해당 부동산에 입주하여 거주하고 있어야 합니다.

이 두 가지 요건을 충족한 상태에서 익일 0시부터 대항력이 발생합니다.

---

2. 최선순위 근저당권자와 같은 날 전입한 경우 대항력 인정 여부

보통 **'대항력의 발생 시점'**은 임차인이 전입과 점유를 완료한 익일 0시입니다. 따라서 같은 날 설정된 근저당권과의 우선순위를 따질 때, 전입과 점유가 먼저 이루어졌다고 하더라도 대항력이 즉시 발생하는 것은 아닙니다.

▶ 판례에 따른 해석

대법원은 아래와 같은 기준을 적용하고 있습니다.

• 임차인의 대항력은 전입신고와 점유를 완료한 다음 날 0시부터 발생한다. (대법원 2006다64252, 2013다218156 판결)
• 따라서 같은 날 근저당권이 설정된 경우, 근저당권자가 우선한다. (대법원 2016다48275 판결)

즉, 같은 날 근저당권이 설정되었다면, 임차인이 먼저 전입 및 점유를 완료했더라도 익일 0시가 되기 전까지는 대항력이 발생하지 않습니다.

---

3. 관련 판례

• 대법원 2006다64252 판결
  • "임차인의 대항력은 주민등록과 점유가 완료된 익일 0시부터 발생한다."
• 대법원 2013다218156 판결
  • "주민등록이 된 때로부터 익일 0시에 소급하여 대항력이 발생한다."
• 대법원 2016다48275 판결
  • "근저당권과 같은 날 전입신고 및 점유가 이루어진 경우, 대항력은 익일부터 발생하므로, 같은 날 설정된 근저당권이 있다면 근저당권자가 우선한다."

---

4. 실무적 대응 방법

실제 경매나 부동산 매매 시 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.

1. 임차인의 전입일과 점유일을 확인
   • 전입과 점유가 근저당권 설정보다 최소 하루라도 먼저 완료되어야 안전합니다.
2. 등기부등본의 근저당권 설정 시각 확인
   • 같은 날짜라도 등기부등본의 접수번호를 확인하여 우선순위를 판단해야 합니다.
3. 임대차 계약 시 확정일자를 받아 우선변제권 확보
   • 임차인은 대항력을 넘어 우선변제권을 확보하기 위해서는 ‘확정일자’를 받는 것이 중요합니다.
   • 확정일자는 전입과 점유가 완료된 후 동사무소에서 받을 수 있으며, 이를 통해 경매 시 일정 범위 내에서 우선 변제받을 수 있습니다.

---

5. 결론

✅ 대항력은 전입신고와 점유를 완료한 익일 0시부터 발생
✅ 같은 날 근저당권이 설정된 경우, 근저당권자가 우선
✅ 실무에서는 전입 및 점유를 근저당권 설정 전날까지 완료하는 것이 안전
✅ 확정일자를 받아 우선변제권까지 확보하는 것이 중요

📌 부동산 경매와 임대차에서는 작은 차이가 큰 결과를 만듭니다. 정확한 확인과 대비가 중요합니다!

 

https://naver.me/x9BYtQx4

투자금별 맞춤경매 : 네이버 프리미엄콘텐츠