부산 서구 남부민동 다세대주택 경매 분석 - 대지권 문제와 유찰 원인

2023타경101487 사건사진첨부

 

1. 경매 물건 개요

소재지: 부산광역시 서구 남부민동 428-131, 다세대주택 2층 201호
새 주소: 부산광역시 서구 해돋이로 59-12, 다세대주택 2층 201호
감정가: 94,000,000원
매각기일 및 최저가 변동:

• 1차(2024-01-09): 94,000,000원 → 유찰
• 2차(2024-02-13): 75,200,000원 → 유찰
• 3차(2024-03-19): 60,160,000원 → 유찰
• 4차(2024-04-23): 48,128,000원 → 유찰
• 5차(2024-07-09): 38,502,000원 → 유찰
• 6차(2024-08-13): 30,802,000원 → 유찰
• 7차(2024-09-20): 24,642,000원 → 유찰
• 8차(2024-10-22): 19,714,000원 → 유찰
• 9차(2024-12-26): 15,771,000원 → 유찰
• 10차(2025-02-05): 12,617,000원 → 유찰
• 11차(2025-03-12): 10,094,000원 (현재 최저가)

2. 주요 유찰 원인 분석

1) 대지권 미등기 문제

이 물건은 대지권이 미등기 상태로, 건물과 토지가 일체로 거래되지 않는다는 점이 가장 큰 문제입니다.

• 대지권이 미등기된 경우, 추가적인 토지 비용이 발생할 가능성이 있음.
• 토지 사용권을 해결해야 할 경우, 소송 또는 협의 과정이 필요할 수 있음.
• 토지 사용권 문제가 해결되지 않으면, 재판매가 어려운 물건이 될 가능성이 큼.

2) 차량 접근 불가 & 입지적 한계

해당 물건은 차량 진입이 불가능하고, 남동측 1m 폭의 보행자도로와 접해 있음.

• 부동산 투자자들이 가장 중요하게 보는 요소 중 하나가 접근성인데, 차량 접근이 불가능한 점은 큰 단점.
• 인근에 시내버스 정류장이 있지만, 실거주자나 임차인을 구하기 어려운 지역일 가능성이 큼.

3) 소유자 점유 상태 및 임차인 부재

현재 소유자가 거주 중이며, 별도의 임차인이 없음.

• 일반적으로 세입자가 있는 경우 전세 보증금을 활용해 투자할 수 있지만, 본 건은 해당 전략이 어려움.
• 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용과 시간이 필요할 가능성이 큼.

4) 추가 비용 및 법적 리스크

법원 기록에 따르면, 대지권 문제를 간과하고 감정평가된 가능성이 있음.

• 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 있으며, 이 경우 불허가, 허가 취소 등의 절차를 거칠 수 있음.
• 낙찰자가 직접 문제를 해결해야 하며, 이 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성이 높음.

3. 투자 시 고려해야 할 점

이 물건은 **낮은 최저가(현재 1,009만 4천 원)**에도 불구하고 여러 리스크를 내포하고 있음. 따라서 입찰 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 함.

1. 대지권 확보 가능 여부
   • 토지 소유자의 지분 상황을 확인하고, 대지권 취득 가능성을 체크해야 함.
   • 필요시 법무사 또는 전문가를 통해 대지권 확보 절차 진행 가능 여부를 검토해야 함.
2. 낙찰 후 추가 비용 분석
   • 토지 사용료, 명도 비용, 추가 등기 비용 등을 고려하여 전체적인 투자 비용을 산출해야 함.
   • 단순 최저가만 보고 입찰하면 낙찰 후 예상치 못한 지출이 발생할 수 있음.
3. 명도 가능성 및 협의 여부
   • 소유자 및 배우자가 현재 점유 중이므로, 명도 협의가 원활하게 진행될 수 있는지 확인해야 함.
   • 명도가 어려울 경우, 법적 절차(명도소송)를 고려해야 함.
4. 매각 후 수익성 분석
   • 해당 지역에서 유사한 다세대주택의 월세, 전세 시세를 파악하여, 실질적인 수익성을 검토해야 함.
   • 공실 위험 및 유지보수 비용도 고려해야 함.

4. 결론

이 경매 물건은 감정가 대비 최저가가 10% 수준까지 하락하여 매우 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회이지만, 대지권 문제, 명도 리스크, 추가 비용 발생 가능성 등으로 인해 유찰이 지속되고 있음.

• 단기 투자보다는 장기적인 계획이 필요한 물건으로, 대지권 문제 해결이 가능한 경우에만 고려해야 함.
• 일반적인 투자자보다는 법적 절차에 익숙한 투자자나, 대지권 정리 경험이 있는 실전 투자자에게 적합한 물건.
• 입찰 전 반드시 전문가 상담을 통해 법적 리스크를 검토하고, 추가 비용과 명도 가능성까지 포함하여 최종 투자 결정을 내려야 함.