불법건축물 낙찰받으면 어떤 불이익이 생길까?

불법건축물 낙찰받으면 어떤 불이익이 생길까?

경매 초보자들이 자주 놓치는 것 중 하나가 바로 불법건축물 여부야. 언뜻 보기엔 괜찮아 보여도, 막상 낙찰받고 나면 ‘이게 뭐야?’ 하는 경우 진짜 많거든. 나도 초반엔 몇 번 당황했던 적이 있어. 오늘은 불법건축물 낙찰 시 어떤 불이익이 생기는지, 그리고 어떻게 대처하면 좋은지 솔직하게 풀어볼게!

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1. 불법건축물, 어떻게 생겼을까?

불법건축물이라고 하면 겁부터 나겠지만, 사실 생각보다 흔해.
예를 들어 단독주택인데 1층에 상가 운영하고 있거나, 베란다를 확장해서 거실처럼 쓰고 있다면? 이게 다 불법이야. 건축물대장에는 없는데, 현장 가보면 ‘어라?’ 싶은 구조들. 이런 물건들은 그냥 넘어가면 큰일 나.

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2. 낙찰받으면 생기는 진짜 불이익들

✅ 첫째, 이행강제금 폭탄

불법으로 지은 건축물엔 매년 이행강제금이 나와. 낙찰가 싸게 받아도, 몇 년치 강제금 내면 오히려 손해일 수 있어.

✅ 둘째, 대출 안 나올 수도 있음

은행은 ‘문제 없는 물건’에만 대출을 해줘. 불법건축물은 담보로 인정 안 되는 경우 많아서, 대출 막히는 경우도 있어.
리파이낸싱 생각하고 있다면 큰일이지.

✅ 셋째, 철거 명령이 나올 수도 있어

구청에서 ‘철거하라’고 명령하면? 그건 무조건 따라야 해. 철거비까지 내가 부담해야 하고, 원상복구 안 하면 과태료가 계속 쌓여.

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3. 그렇다고 무조건 피해야 하냐고?

아니야! 완전 ‘버리는 카드’는 아니야.
경매 고수들은 이걸 싸게 낙찰받아, 일부 철거 후 합법화하거나, 건축사 통해 용도 변경해서 수익을 내. 핵심은 이거야.

“리스크를 알면 대응이 가능하다.”

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4. 실전에서는 이렇게 체크해봐!

1. 건축물대장, 현장 사진 비교하기
2. 토지이용계획확인서로 용도 확인
3. 구청 건축과에 전화해서 위반 내용 문의
4. 감정평가서에 ‘위반건축물’ 기재 여부 꼭 확인

이 4가지만 체크해도 대부분 걸러져. 그리고 ‘합법화 가능성’이 있는지 구청에 직접 물어보는 것도 정말 중요해!

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마무리 한마디

불법건축물, 몰랐으면 큰일 날 뻔한 물건이지만, 알고 보면 기회가 되기도 해.
내가 실제로 낙찰받은 물건 중 하나는 1층이 불법으로 막혀 있었는데, 그걸 철거 조건으로 싸게 받아서 임대수익 내고 있어.
낙찰 전에 꼼꼼히 체크하고, 리스크는 계산하고 들어가는 것!
이게 진짜 경매의 묘미야 😊

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