임차인 인수 여부 판단하기

[실전사례] 매각물건명세서 이렇게 보면 됩니다 – 임차인 인수 여부 판단하기

오늘은 내가 직접 분석했던 서울 강북구의 아파트 경매 물건을 가지고, 매각물건명세서를 어떻게 해석하는지 예시를 들어볼게.
경매 초보자들이 가장 궁금해하는 건 딱 하나야.
"이 물건, 낙찰받으면 내가 떠안아야 하는 돈이 있을까?"
바로 그걸 확인하는 게 매각물건명세서의 핵심이야.


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물건 개요

사건번호: 2023 타경 12345

소재지: 서울 강북구 OO아파트 101동 502호

감정가: 3억 2천만 원

최저매각가: 2억 2400만 원 (70%)

입찰일: 2024년 6월 18일


겉으로 보기엔 감정가 대비 최저가가 꽤 매력적이야. 그런데 진짜 중요한 건 매각물건명세서 속 ‘권리 관계’와 ‘점유 상태’지.


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[1] 임차인 정보 확인

> 임차인 A
보증금: 25,000,000원
전입일자: 2022.03.14
확정일자: 2022.03.14
배당요구일: 없음



이 내용을 보면 알 수 있는 건?

전입도 했고, 확정일자도 받았어.

그런데 배당요구를 안 했어.


그럼 어떤 상황이냐면,
“대항력은 있지만 배당요구를 하지 않은 임차인”
→ 낙찰자에게 보증금 2,500만 원을 인수할 가능성이 있음.


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[2] 점유 상태 확인

> 현황조사서 기재: 임차인 A가 점유 중



이 말은 현재 임차인이 집에 살고 있다는 뜻.
즉, 낙찰받으면 이분과 명도 협의를 해야 하고, 경우에 따라 인수 보증금도 부담해야 한다는 얘기지.


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[3] 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021.11.01 근저당권

임차인의 전입일(2022.03.14)은 말소기준권리보다 뒤임
→ 후순위 임차인이지만, 대항력 있고 배당요구 안 함 → 인수 대상이 될 수 있음


이럴 땐 보증금 인수를 감안해서 입찰가를 조정해야 해.
예를 들어, 2억 2400만 원에 낙찰받으면 실제 부담은
2억 2400 + 2,500만 원 = 2억 4900만 원이 되는 셈이야.


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[4] 유의사항

> “본건 임차인 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.”
“명도는 별도 협의 필요”



이 문구는 명확하게 경고하고 있어.
‘낙찰되면 돈 줄 수도 있음!’ ‘당신이 알아서 해결하세요!’ 라는 뜻이지.


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실전에서 내가 내린 결론

이 물건은 입지나 가격은 매력적이었지만,
임차인 보증금 2,500만 원 인수 가능성이 있어서 입찰가를 2억 이하로 낮춰야 한다고 판단했어.
실제로 입찰에는 참여하지 않았고, 다른 물건으로 눈을 돌렸지.


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정리하며

매각물건명세서는 무조건 읽고, 이 3가지만 체크해!
① 임차인 전입 + 배당요구 여부
② 점유 상태 (명도 이슈)
③ 법원의 유의사항 문구

요거 세 가지만 확실히 이해하면,
낙찰 후 당황할 일도 줄고, 실수도 줄어들어.
‘싸다’보다 ‘안전하다’가 먼저라는 거, 꼭 기억해줘!


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