2023타경118781

 

 

삼선동아파트경매물건

 

1. 기본정보

물건종별: 아파트

건물면적: 114.65㎡ (34.7평)

대지권: 60.41㎡ (18.3평)

건물구조: 12층 중 1층

사용승인: 2008년 3월 27일

매각방식: 토지·건물 일괄매각

감정가: 9억 3천만 원

최저가: 7억 4,400만 원 (80%)

보증금: 7,440만 원 (10%)

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2. 특징분석

📍 입지 및 환경

한성여자고등학교 동측에 위치

주변시설: 아파트, 학교, 공원 등 주거지

교통:

차량 출입 가능

인근 버스정류장 및 6호선 창신역 접근 가능

토지:

북하향 완경사지에 위치

2필지(삼선동2가 425, 삼선동3가 115-2)로 구성

남·동·서측 8~10m 도로 접하여 차량 진출입 원활

🏢 아파트 단지 정보

건설사: (주)대우건설

총 22개 동, 864세대

층수: 최고 15층, 최저 7층

총 주차대수: 1,126대

난방방식: 개별난방 (도시가스)

면적 유형: 75㎡, 103A㎡, 103C㎡, 103E㎡, 103D㎡, 104B㎡, 133㎡

🏫 주변 생활환경

교육시설: 삼선초, 명신초, 동신초, 고려대, 성신여대, 성균관대 등

상업시설: 현대백화점, 다양한 생활 편의시설 위치

의료시설: 서울대병원, 고려대병원

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3. 권리분석

🔍 등기부등본 분석

소유자: 장석만

말소기준권리: 2008년 6월 26일 설정된 우리은행 근저당 (2억 2,750만 원)

근저당권:

두리에이엠씨대부(주) 5억 4천만 원

오에스비저축은행 1억 9,200만 원

경매신청:

강제경매 (주)동광씨앤에스 3,026만 원

임의경매 오에스비저축은행 1억 6,360만 원

임의경매 에프더블유2409유동화전문유한회사 1억 4,806만 원

압류: 성북구청 (2025.02.04)

🏠 임차인 현황

소유자(채무자) 점유

전입세대주: 장석만

폐문부재로 점유자 확인 불가

관리비 체납: 약 190만 원 (5개월)

✅ 권리분석 결과:

기존 근저당 및 압류는 매각과 함께 소멸됨

점유자가 소유자로 확인되었으나, 강제집행 가능성 검토 필요

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4. 가격분석 및 매도 전략

📊 낙찰가 분석

인근 유사 낙찰 사례:

삼선동2가 아파트 84.98㎡ (감정가 7억 6천만 원 → 낙찰가 7억 4,480만 원, 1회 유찰 후 98%)

본건 1회 유찰 후 최저가: 7억 4,400만 원

예상 낙찰가 범위: 7억 4,400만 원 ~ 7억 8천만 원 (낙찰가율 100~105%)

입찰경쟁 예상:

서울 내 인기 지역

1층 저층 선호도 낮음 → 낙찰 경쟁률 변동 가능

🔥 매도전략

단기 매도:

예상 낙찰가 기준 7억 4천만 원 ~ 7억 8천만 원

9억 원 이상 매도 시 2억 원 내외 차익 가능

대출 승인이 원활한 실거주 매수자 대상 마케팅 필요

장기 보유:

고려대, 성균관대 등 대학가 접근성 → 임대 수요 확보 가능

실거주 및 임대 겸용 활용 가능

리모델링 후 가치 상승:

2008년 준공으로 리모델링 후 시세 상승 가능

내부 구조 변경을 통한 활용 극대화 가능

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📝 의견

1회 유찰 후 가격 조정 가능성이 있으나, 지역 및 아파트 특성상 경쟁률이 있을 것으로 예상

근저당 및 경매 관련 권리 분석이 필요하며, 소유자의 자진 퇴거 여부 확인이 중요

실거주보다는 투자 및 임대 목적이 더 유리할 가능성이 큼

입찰가 산정 시 최근 낙찰 사례와 비교하여 신중한 접근 필요

✔ 추가 문의사항, 입찰가 산정, 개별 분석은 문의 주세요.

✔ 본 의견은 개인적인 의견이며, 투자의 책임은 본인에게 있습니다.

✔ 본 물건의 분석은 ChatGPT와 함께 합니다. 🚀

 

 

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