경매에서 전세권이란?

🧾 전세권이란?

전세권이란, 부동산을 직접 사용하고 수익을 얻을 수 있는 용익물권이야. 임차권이랑 비슷하지만, 등기를 통해 성립되고 물권이라는 점에서 다르지.
이 말은, 등기부등본에 '전세권 설정'이 있으면 제3자에게도 주장할 수 있고, 대항력 + 우선변제권 + 경매 신청권까지 가질 수 있다는 뜻이야.

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🔍 전세권 권리분석 예시 10가지

1. 전세권 설정일이 말소기준권리보다 빠른 경우

전세권자가 선순위 권리자가 되기 때문에, 낙찰자가 인수해야 해. (예: 근저당보다 전세권이 먼저 등기됨)
→ ❗ 전세금 인수 위험

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2. 전세권 설정일이 말소기준권리보다 늦은 경우

이 경우 전세권은 경매로 소멸되며, 전세권자는 배당받을 수 있는 채권자가 됨.
→ ❗ 낙찰자 인수 없음, 배당표 확인 필요

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3. 전세권자와 실제 점유자 일치하지 않는 경우

등기부엔 전세권이 있지만 현장에는 제3자가 거주 중. 전세권이 실질이 없을 수 있음.
→ ❗ 명의신탁 가능성, 명도 분쟁 우려

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4. 전세권 설정금액이 시세보다 매우 높은 경우

일반적인 시세보다 과도한 전세권 설정은 허위 전세권일 가능성 있음.
→ ❗ 허위 채권 여부 의심, 소송 대비 필요

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5. 전세권 등기만 있고 실제 점유가 없는 경우

실제로 거주하지 않으면 '실효된 전세권'으로 주장할 여지가 있음.
→ ❗ 명도 용이, 실익 없음

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6. 전세권자가 법인일 경우

법인 명의로 전세권 설정 시 배당 요구 여부가 중요. 경매 참가 목적이 클 수 있음.
→ ❗ 배당요구 여부 체크, 소멸 시 큰 영향 無

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7. 전세권자가 대항력 있는 대학생 or 고령자

점유 + 전입까지 되어있다면 낙찰 후 인도명령이 어려울 수 있음.
→ ❗ 주거취약계층, 명도 시 인도명령 기각 가능성

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8. 전세권 설정 후 전입신고 안 된 경우

전세권은 물권이지만, 점유가 없다면 '사용·수익' 주장이 약해짐.
→ ❗ 점유조사 필수, 대항력 없음 가능성

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9. 전세권이 다수일 경우 (1·2·3순위 전세권)

등기부에 여러 전세권이 설정된 경우, 배당 순위 싸움이 생김.
→ ❗ 후순위 전세권은 배당 불가 or 전액 손실

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10. 전세권자가 임대인과 동일인일 경우

이중 계약 혹은 사기성 계약 가능성 있음.
→ ❗ 형식적 전세권, 권리 주장 어려움

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💡 마무리 Tip

전세권은 ‘등기된 임차권’이라 생각하면 쉬워. 하지만 무조건 인수한다는 게 아니고, 선순위냐 후순위냐, 그리고 점유와 전입이 일치하느냐, 배당요구를 했는가가 핵심이야.
현장조사와 등기부 분석을 꼼꼼하게 해야, 낙찰 후 문제없이 명도하고 수익을 실현할 수 있어.

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