대전광역시 대덕구 석봉동 세울더레스트2차 605호 ( 8천만원)

 

 

대전 석봉동 세울더레스트2차 605호 물건은 현재 임의경매 절차가 진행 중인 물건이에요. 외관이나 구조는 깔끔한 신축 느낌의 오피스텔이지만, 권리관계는 단단히 꼬여 있는 편이라 권리분석이 꼭 필요합니다.

🔍 현재 소유자는 누구?

현재 소유자는 더세움주식회사예요. 법인 소유이며, 소유권 위에 **압류(국세청)**와 **임의경매 개시결정(한밭새마을금고)**이 올라가 있습니다. 이 법인은 사업 자금 압박이 있었던 걸로 보여요. 근저당권은 이미 엠씨아이대부로 양도됐고, 여기에 느티나무제일차유한회사가 근질권까지 얹은 구조예요. 쉽게 말하면, 대출이 넘어가고 다시 다른 투자사가 담보권을 갖고 있는 상황이죠.

💸 근저당권의 말소기준권리는?

말소기준권리는 2022년 10월 7일자 한밭새마을금고의 근저당권이에요. 이후에 설정된 모든 권리는 낙찰 시 소멸됩니다.

그런데 여기서 중요한 건…

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🧾 임차인 권리 관계 (이게 핵심입니다!)

• 임차인: 임@@
• 보증금: 3천만 원 / 월세 50만 원
• 계약일: 2023.05.24
• 전입일·점유일: 2023.07.17
• 확정일자: 2023.05.24
• 임차권등기일: 2025.01.08

이 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 소액임차인으로 추정돼요. 하지만 계약일과 전입일 모두 말소기준권리보다 늦어요.
즉, 배당요구를 했다면 보증금 전액 배당받고 퇴거 가능하지만, 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 3천만 원을 인수해야 하는 위험이 있어요.

소액임차인 우선변제권 여부는 대전 지역 기준으로 확인이 필요해요. 일반적으로는 보증금 5천만 원 이하가 소액기준입니다.

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⚖️ 정리하면?

항목내용

소유자	더세움주식회사 (법인)
경매진행	한밭새마을금고 → 엠씨아이대부로 채권양도
말소기준권리	2022.10.07 근저당권
임차인	보증금 3천만 원 / 점유 중 / 임차권등기 있음
인수 가능성	배당요구 여부에 따라 3천만 원 인수 우려

 

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🔔 투자 시 유의사항

1. 배당요구 여부 확인 필수!
   • 배당요구를 안 했다면 낙찰 후 인수합니다.
2. 소액임차인 요건 충족 여부 체크
   • 우선변제 가능한 보증금 범위인지 확인해야 해요.
3. 낙찰가 산정 시 임차보증금 반영 여부 중요
   • 실수로 인수하게 되면 3천만 원 손해입니다.
4. 근저당→대부업체→근질권까지
   • 채권 구조가 복잡해 자칫하면 명도에 시간 걸릴 수 있어요.

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✅ 결론

겉보기에 깔끔한 오피스텔이라도, 권리관계가 복잡할 수 있어요.
임차보증금 인수 여부가 이 물건의 가장 중요한 포인트입니다.
배당요구를 했는지 확인하고, 낙찰가를 그에 맞춰 보수적으로 산정하는 게 핵심이에요!

 

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