우선변제권과 최우선변제권, 경매 전에 꼭 짚고 가야 할 포인트!

우선변제권과 최우선변제권, 경매 전에 꼭 짚고 가야 할 포인트!

경매 입찰 전에 우리가 꼭 확인해야 할 게 있지. 바로 임차인의 권리 관계야.
등기부등본만 봐선 모르는 임차인의 숨은 권리들, 특히 ‘우선변제권’과 ‘최우선변제권’은
낙찰가만큼이나 중요한 체크 포인트야!

이 두 가지, 비슷해 보이지만 엄연히 다르거든.
그래서 오늘은 경매 10년차인 내가 실전 중심으로 개념부터 정리해볼게.

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✔ 우선변제권이란?

우선변제권은 말 그대로 “다른 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리”야.
근데 여기서 중요한 건, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 권리라는 거!

우선변제권 요건은 딱 두 가지야.

1. 전입신고 (주민등록) 완료
2. 확정일자 있는 임대차계약서

이 두 가지를 갖춘 임차인은,
등기부상 말소기준권리보다 선순위일 경우 우선변제권이 생겨.

만약 이 요건 중 하나라도 없으면?
보증금 전액 배당은 물 건너간다고 보면 돼.

📝 예를 들어,
2022년 6월에 전입하고, 7월 1일에 확정일자 받은 임차인이 있다고 해보자.
말소기준권리보다 이 날짜들이 빠르다면 → 우선변제권 성립!
즉, 채권자보다 먼저 배당받을 수 있어.

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✔ 최우선변제권이란?

여기서 많은 사람들이 헷갈려하는 포인트!
최우선변제권은 ‘우선변제권보다 더 우선’이 아니라, 성격이 다른 별개의 권리야.

최우선변제권은 ‘소액임차인’만 누릴 수 있는 혜택이야.
쉽게 말해, 정부가 “경제적으로 어려운 소액 임차인은 먼저 챙겨줄게~” 라는 보호장치지.

자, 그럼 조건을 보자.

📌 최우선변제권 요건

1. 보증금이 지역별 소액임차인 기준 이하
2. 경매기입등기일 이전에 전입신고 + 점유 완료 (즉, 대항력만 있으면 OK)
3. 배당요구를 반드시 해야 함

여기서 포인트는, 확정일자가 필요 없다는 거야!
그리고 말소기준권리보다 빠르지 않아도 보호 가능해.

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📊 2024년 기준 최우선변제금 (주택임대차보호법)

지역소액임차인 기준최우선변제금

서울	1억6,500만원 이하	5,500만원
수도권 과밀억제권역, 세종, 용인 등	1억4,500만원 이하	4,800만원
광역시, 파주·안산·광주 등	8,500만원 이하	2,800만원
그 외 지역	7,500만원 이하	2,500만원

※ 주택가액의 2분의 1 초과 시 보호 안 됨

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🔍 한 줄 요약

구분요건배당 범위특징

우선변제권	전입신고 + 확정일자	보증금 전액	말소기준권리보다 선순위여야
최우선변제권	전입신고 + 점유 (대항력)	일정 금액	후순위여도 보호 가능 (소액임차인만)

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💡 실전 팁

• 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 늦으면?
  👉 우선변제권 ❌, 최우선변제권도 대항력 없으면 ❌
• 최우선변제권이 있다고 해도 배당요구 안 하면 한 푼도 못 받는다!
• 낙찰자 입장에선 최우선변제금이 인수 아님, 경매 대금에서 먼저 배당됨.
  단, 명도 협상은 별개니까 이사비 협상 잘해야 해!

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