임차권등기 와 배당요구신청서

임차권 등기와 배당요구신청서, 뭐가 다른 걸까?

부동산 경매를 하다 보면 자주 마주치는 용어 중에 ‘임차권 등기’랑 ‘배당요구신청서’가 있어요. 두 개 다 세입자의 권리를 지켜주는 장치인데, 이걸 헷갈려서 잘못 대응하면 보증금 한 푼도 못 받을 수도 있어요. 그래서 오늘은 이 둘의 차이를 딱! 정리해줄게요.

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1. 임차권 등기란?

임차권 등기는 세입자가 보증금을 못 받은 상태에서 집을 먼저 나가야 할 때, 내 권리를 지키기 위해 등기부에 표시하는 절차예요.

예를 들어, 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줘. 근데 나는 이사 날짜가 다가오고 있어서 나가야 해. 이럴 때 그냥 이사 가버리면 대항력도 사라지고 우선변제권도 잃을 수 있어요. 그래서 집을 나가기 전에 ‘임차권 등기’를 해두면, 대항력은 사라지지만 우선변제권은 살아있어요.

즉, 이사 후에도 보증금을 받을 수 있는 권리를 보존하는 장치라고 보면 돼요.

✅ 요약:

• 이사 전에 신청
• 대항력은 없어지지만 우선변제권은 유지
• 나중에 경매되면 보증금 일부라도 돌려받을 수 있음

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2. 배당요구신청서란?

배당요구신청서는 집이 경매에 넘어갔을 때, “나 돈 받을 사람이에요!”라고 법원에 알려주는 공식 절차예요.

집주인 사정이 안 좋아져서 집이 경매에 넘어가면, 세입자도 거기서 보증금을 배당받을 수 있어요. 그런데 이걸 법원에 신청 안 하면? 내 권리가 있어도 배당을 못 받아요. 진짜예요. 배당요구신청은 경매 개시 공고일로부터 2개월 이내에 꼭 해야 하고, 이걸 놓치면 그냥 일반 채권자랑 똑같은 순위로 밀려버려요.

✅ 요약:

• 경매 개시된 후 신청
• 2개월 내 신청 안 하면 배당에서 제외
• 법원에 제출해야 함

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📝 임차권 등기 vs 배당요구신청서

구분임차권 등기배당요구신청서

언제?	이사 전, 보증금 못 받은 상황	경매 진행 중, 배당 받으려면 필요
어디에?	등기소	법원
목적	이사 후에도 권리 보존	배당 참여를 위한 의사 표시
기한	별도 기한 없음	공고일로부터 2개월 이내
안 하면?	우선변제권 못 챙김	아예 배당 못 받음

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✅ 경매 베테랑의 팁

✔️ 보증금 못 받았는데 이사부터 해야 해?
👉 임차권 등기 꼭 하고 나가기!

✔️ 집이 경매에 넘어갔다고?
👉 배당요구신청서 2개월 내 꼭 제출!

이 두 가지는 세입자 권리 지키는 핵심이에요. 실제 경매 물건 조사할 때도, 임차인이 배당요구 했는지, 임차권 등기 돼 있는지 확인하면 권리분석이 더 쉬워져요. 글 읽은 김에 등기부등본 한 번 들여다보는 연습해보세요 :)

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