강남 대치동 은마아파트, 재건축이 바꾼 판도

강남 대치동 은마아파트, 재건축이 바꾼 판도

“옛날엔 주차할 데도 없고 엘리베이터도 없었어요.
지금은 고급 브랜드 아파트로 완전히 달라졌죠.”

서울 강남구 대치동의 은마아파트.
1979년에 지어진 오래된 단지로, 학군 좋은 지역이라는 이유로 시세는 높았지만 건물 상태는 심각했어.
주차장은 턱없이 부족했고, 층간 소음에 난방 문제까지… 그런데 지금은?
강남 재건축의 대표 성공 사례로 꼽히는 곳이지.

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재건축은 뭐가 다를까?

재개발은 동네 전체를 싹 밀고 새로 짓는 거라면, 재건축은 단지 안의 건물만 교체하는 사업이야.
기반시설은 이미 잘 갖춰져 있고, 단지 자체가 낡았을 때 적용되지.

흐름은 이래:
▶ 안전진단 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주 및 철거 → 착공 및 입주

여기서 제일 중요한 건 ‘안전진단’ 통과 여부야.
정부 규제에 따라 통과 기준이 까다로워지고 있어서, 재건축을 기다리는 단지 입장에선 이게 최대 관문이야.

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은마아파트 사례를 보면

은마는 무려 40년 넘게 재건축을 추진했어.
처음엔 주민 간 의견 차이, 서울시와의 마찰 등으로 번번이 좌절됐지만,
2020년 이후부터 추진위 → 조합 설립까지 통과하면서 탄력을 받았지.

조합원이 한 채를 보유하고 있던 A씨는, 당시 시세 약 8억이었는데
사업 진행과 함께 입주권 프리미엄이 붙고, 분양가 기준 17억대의 신축 아파트 입주 예정으로 바뀌었어.
결국 10억 가까운 시세차익이 생긴 셈이야.

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투자자 입장에선?

• 입주권 매입: 조합원이 아닌 외부 투자자도 조합원 지위를 넘겨받아 입주권 확보 가능. 단, ‘조합원 지위 양도 제한’ 시기와 조건 확인 필수!
• 지분경매 접근: 오래된 단지의 공유지분 낙찰로 진입 가능. 그러나 토지면적이 작고 공용부분이 많아 분석 필수.
• 안전진단 시점 투자: 안전진단 통과가 확실시되는 단지는 선반영된 시세가 있긴 하지만, 그만큼 사업 진행이 빨라 리스크가 적음.

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재건축은 고수의 영역?

맞아. 재건축은 재개발보다 규제와 행정절차가 복잡하고, 특히 초과이익환수제 같은 제도도 잘 알아야 해.
하지만 좋은 입지의 노후 아파트 단지를 노릴 수 있다면, 그 리스크만큼 보상도 크다는 게 포인트야.

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내 지인 중 한 명도 강동구 둔촌주공 재건축 초입에 입주권을 보유했는데,
지금 그 분양가는 10억이 넘고, 분양 전부터 웃돈이 2~3억이 붙었더라구.
장기전이지만, 이건 인내한 사람만이 누릴 수 있는 수익이야.

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