골목길이 바뀌는 마법, 지구단위계획 이야기

– 연남동, 성수동, 망원동의 공통점

“왜 요즘 이렇게 분위기 좋은 골목이 많지?”
이런 생각 해본 적 있을 거야.
서울 연남동, 성수동, 망원동 같이 예전엔 조용한 주택가였던 동네들이,
요즘은 예쁜 카페, 로스터리, 핫한 식당들로 북적이는 동네가 된 이유!
바로 지구단위계획이야.

한 마디로 말하면,
도시의 얼굴을 바꾸는 설계도 같은 거야.

건물 하나하나 짓는 것도 중요하지만,
어디에 도로를 만들고, 어디에 상업시설을 넣고, 건물 높이를 어느 정도로 제한할지,
도시의 세부적인 개발 기준을 정하는 제도가 바로 지구단위계획이야.

👉 쉽게 말해, 기존의 도시계획보다 더 섬세하고 유연하게 개발 방향을 정할 수 있는 제도야.

이처럼 지구단위계획은 용도·건폐율·용적률·건물배치 등 수익성과 직결돼.
특히 소규모 도시재생, 골목상권 활성화, 도심 리뉴얼이 진행되는 곳에서
가장 먼저 적용되는 핵심 도구라고 보면 돼.

불과 몇 년 전만 해도 성수동은 낙후된 공장지대였어.
그런데 서울시에서 **‘준공업지역 재정비 + 지구단위계획’**을 수립하면서,
카페·갤러리·디자인 스튜디오가 들어설 수 있게 건축 기준이 완화됐고,
그 결과 성수동은 MZ세대 핫플레이스로 탈바꿈했지.

건물주는 낡은 공장을 리모델링해서 임대수익 수천만 원,
매입가는 10억이 안 됐는데, 현재 시세는 20억~30억을 웃돌기도 해.

✅ 지구단위계획 수립 예정지 확인
: 시·군·구 홈페이지나 도시계획고시 자료 참고.
: 계획 단계에서 진입하면 낮은 진입가 + 향후 가치 상승 가능.

✅ 이미 수립된 지역의 규제 파악
: 상업지 전환 여부, 층수 제한, 용도 변경 등
: 건축 허용 범위에 따라 수익률이 완전히 달라짐!

✅ 리모델링/건축 허가 수월한 곳은 임대 수익에 유리
: 특히 카페 거리, 공유오피스, 도심형주택으로 단기 수익 실현 가능.

지구단위계획이란 말이 어렵게 느껴질 수 있지만,
부동산 투자자라면 꼭 봐야 하는 ‘땅의 잠재력’ 스포일러야.
남들이 아무 변화 없다고 느낄 때,
지구단위계획도를 보면 앞으로 어떻게 바뀔지가 눈에 보이는 것이거든.

마무리 한 줄 정리

지구단위계획 = 도시 속 보물지도
이걸 아는 사람은 '지금' 사서 '미래'를 파는 사람이야.

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