공동담보(공동저당)로 인한 토지 경매 시 알아야 할 핵심 정리

최근 토지 매입 후 매도인이 근저당권을 해지하지 않아 경매로 넘어가는 사례가 늘고 있습니다. 특히, 여러 개의 부동산이 공동담보(공동저당)로 묶여있을 때는 더 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

이번 글에서는 공동담보 경매의 핵심 내용을 중심으로 현실적인 해결 방안을 알려드리겠습니다.

📌 상황 이해하기

• 매수한 토지의 매도인이 근저당 해지를 하지 않아 경매 진행
• 약 30개 이상의 토지가 공동저당으로 설정되어 있음
• 금융기관에서 일부 토지(내 토지)만 해지하려면 천만 원 이상의 비용 요구
• 공동저당 상태에서 경매 시, 1차 유찰될 경우 내 토지의 감정가 하락도 동일하게 적용되는지 의문

📌 공동저당 경매 진행 시, 내 토지의 감정가는 어떻게 변할까?

공동담보로 설정된 토지들은 경매 시 각각 독립적인 감정가가 책정됩니다.

• 예를 들어, 내 토지의 감정가가 8,000만 원이고, 1회 유찰 시 통상적으로 20%가 하락합니다.
• 공동저당으로 여러 토지가 묶여 있어도 각각 개별적으로 20% 하락하여 내 토지는 6,400만 원으로 떨어집니다.
• 결론적으로 공동담보라 해도 각 부동산마다 감정가 하락률은 동일하게 적용됩니다.

매도인에게 요구할 수 있는 법적 조치

📌 민법상 '매도인의 담보책임' 적용

민법 제576조(저당권 등의 실행과 매도인의 담보책임)에 따라 매수인은 다음과 같은 법적 조치를 할 수 있습니다.

• 손해배상 청구: 매도인이 근저당 해지의 의무를 다하지 않아 발생한 손해(지급한 매매대금 및 추가 발생 비용)에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.
• 계약해제 및 계약금 반환청구: 계약 자체를 취소하고 이미 지급한 대금 전액을 반환받는 방법도 있습니다.

그러나 현실적으로, 매도인이 돈이 없는 상황(경매까지 넘어간 상황)에서는 매도인에게만 소송을 진행하는 것은 큰 의미가 없습니다. 매도인의 다른 자산을 철저히 조사하여 압류 등 조치를 한 후 소송을 진행하는 것이 필수적입니다.

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✅ 현실적이고 효과적인 해결방법

법적 소송만으로 해결이 어렵다면 현실적으로 다음의 방법을 고려해야 합니다.

① 금융기관과 일부해지 협상 진행

금융기관과 일부 변제금을 협상하여 근저당 일부 해지를 진행하는 방법입니다.

• 비용이 다소 발생하더라도 경매가 진행되는 것보다 안전하고 명확하게 내 재산을 지킬 수 있습니다.
• 금융기관은 채권 회수가 목적이므로 협상 여지는 충분합니다.

장점

• 경매가 진행되지 않고 근저당을 깔끔히 해지 가능
• 빠르고 명확한 해결 가능

⚠️ 주의점

• 협상 비용이 클 수 있음(현재 천만 원 이상 요구 중)

공동저당 경매 시 현실적인 해결방법 3가지

1️⃣ 경매 직접 참여 (자가낙찰)

가장 현실적이고 많이 선택하는 방법입니다.

• 이미 지급한 금액 외에 추가 금액이 필요하다는 단점이 있지만, 가장 빠르게 확실하게 토지를 지킬 수 있습니다.
• 공동저당이므로 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있습니다.

2️⃣ 대환대출을 통한 전체 상환

다른 금융기관에서 대출받아 기존 금융기관에 전액 상환하고 공동저당권 전체를 해지시키는 방법입니다.

• 추가 자금 마련이 가능하다면 가장 깨끗한 해결책입니다.
• 다만, 전액 상환금이 부담스러울 수 있습니다.

2️⃣ 채권양수 방법

금융기관으로부터 채권을 직접 매입하여 본인이 채권자가 되는 방법입니다.

• 금융기관과 협상하여 채권을 할인된 가격으로 양수받아 경매 절차를 직접 컨트롤할 수 있습니다.
• 추가적인 손해 없이 근저당권 해소가 가능할 수 있습니다.

3️⃣ 매도인 재산 조사 후 소송 진행

매도인의 다른 자산(차량, 보험금, 임대차보증금 등)을 철저히 조사한 후 소송을 진행하는 방법입니다.

• 시간과 비용이 많이 들어 현실적 우선순위는 낮습니다.
• 채권회수가 가능한 자산이 있을 때만 효과적입니다.

📌 결론

공동저당으로 인한 경매 문제는 매우 복잡하며 신속한 대응이 필요합니다.

✅ 현실적 추천 해결법 순서:

1. 금융기관 협상(일부 변제하여 근저당 일부 해지)
2. 경매 직접 참여(자가낙찰)
3. 대환대출 또는 채권양도 (가능한 경우)
4. 매도인 재산 조사 후 법적 소송(최후 수단)

어떤 방법이든 빠르게 결정하여 실행하는 것이 중요합니다. 이 글이 비슷한 상황에 있는 분들에게 현실적인 해결책을 마련하는 데 도움이 되길 바랍니다.

 

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