부동산 경매 우선매수권 완벽 정리: 종류, 행사 기한 및 절차

부동산 경매에서 ‘우선매수권’은 특정한 사람이 낙찰자가 결정된 후에도 동일한 가격으로 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 의미한다. 우선매수권이 있는 경우, 일반 입찰자보다 우선적으로 해당 부동산을 매수할 기회를 얻을 수 있다.

하지만 우선매수권은 그 종류에 따라 행사 기한과 절차가 다르다.
이번 글에서는 관련 법률을 근거로 부동산 경매에서의 우선매수권 종류와 그 행사 절차를 자세히 살펴보겠다.

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1. 우선매수권의 종류와 행사 기한

(1) 공유자 우선매수권

• 관련 법률: 민사집행법 제140조
• 행사 기한: 매각기일 당일, 최고가 매수신고인 결정 직후 즉시 행사
• 설명:
  • 부동산이 공유물인 경우, 한 공유자가 자신의 지분을 경매로 처분할 때 다른 공유자가 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리다.
  • 공유자가 매각기일 당일 법원에 출석하여 최고가 매수신고인이 결정된 직후 즉시 행사해야 한다.
  • 행사하지 않으면 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.

✅ 핵심 포인트:
✔ 공유자의 권리를 보호하기 위한 제도
✔ 최고가 매수신고인이 정해진 후, 바로 행사해야 함

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(2) 임차인의 우선매수권 (상가건물)

• 관련 법률: 상가건물임대차보호법 제10조의8
• 행사 기한: 매각기일 당일, 최고가 매수신고인 결정 직후 즉시 행사
• 설명:
  • 상가건물의 임차인은 일정 요건을 충족하면 경매에서 낙찰가와 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있다.
  • 대항력 있는 임차인이며, 임대차가 종료되었거나 갱신 거절된 상태여야 한다.
  • 마찬가지로 매각기일 당일, 최고가 매수신고인이 정해진 후 즉시 행사해야 한다.

✅ 핵심 포인트:
✔ 상가 임차인을 보호하기 위한 제도
✔ 매각기일 당일 즉시 행사해야 함

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(3) 전세사기 피해자의 우선매수권

• 관련 법률: 전세사기피해자 지원 및 주거안정 특별법 제20조
• 행사 기한: 매각기일까지
• 설명:
  • 전세사기 피해주택이 경매로 넘어갈 경우, 피해자는 낙찰가와 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리를 갖는다.
  • 매각기일까지 법원에 우선매수권 신고를 해야 한다.
  • 매각기일이 지나면 더 이상 행사할 수 없다.

✅ 핵심 포인트:
✔ 전세사기 피해자를 보호하기 위한 특별법
✔ 매각기일 전까지 행사 가능

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(4) 채권자의 우선매수권

• 관련 법률: 민사집행법 및 관련 판례
• 행사 기한: 매각기일까지
• 설명:
  • 부동산 경매를 신청한 **채권자(근저당권자, 가압류권자 등)**가 낙찰된 부동산을 직접 매입할 수 있는 권리다.
  • 매각기일까지 법원에 우선매수 신고를 해야 한다.
  • 다만, 일부 경우에는 법원의 심사를 거쳐야 할 수도 있다.

✅ 핵심 포인트:
✔ 강제경매를 신청한 채권자의 보호를 위한 제도
✔ 매각기일까지 행사해야 함

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(5) 국가 및 공공기관의 우선매수권

• 관련 법률: 문화재보호법, 공익사업법 등 관련 법률
• 행사 기한: 관련 법률에 따라 다름 (사전에 법원에 신청 필요)
• 설명:
  • 국가나 지방자치단체, 공공기관이 공공사업, 문화재 보호 등을 목적으로 특정 부동산을 우선 매수할 수 있다.
  • 행사 기한은 법률에 따라 다르며, 미리 법원에 신청해야 하는 경우가 많다.

✅ 핵심 포인트:
✔ 공익사업을 위한 특수한 경우
✔ 개별 법률을 따르므로 사전 검토 필요

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2. 우선매수권 행사 절차 (공통)

1️⃣ 경매 진행 및 낙찰자 결정

• 경매가 진행되고 최고가 응찰자가 낙찰자로 선정됨.

2️⃣ 우선매수권자의 신고

• 공유자, 임차인, 채권자 등이 우선매수권을 행사할 수 있음.
• 각 법률에 따라 매각기일까지 혹은 매각기일 당일에 행사해야 함.

3️⃣ 법원의 심사 및 매각허가 기일

• 법원이 우선매수권자의 요건을 검토하고 적법하면 승인함.
• 이때까지 신고하지 않으면 우선매수권을 행사할 수 없음.

4️⃣ 우선매수권자의 대금 납부

• 우선매수권자가 낙찰가에 해당하는 금액을 납부해야 함.

5️⃣ 소유권 이전

• 대금이 완납되면 법원이 소유권 이전 절차를 진행함.

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3. 결론: 우선매수권을 활용한 경매 전략

우선매수권은 부동산 경매에서 특정 권리를 가진 사람들이 부동산을 확보할 기회를 얻을 수 있도록 보장하는 제도다. 하지만 그 행사 기한과 절차는 권리자의 종류에 따라 다르다.

📌 가장 중요한 점은?
✔ 공유자, 임차인의 경우 매각기일 당일에 우선매수권을 행사해야 한다.
✔ 전세사기 피해자, 채권자는 매각기일까지 행사할 수 있다.
✔ 국가 및 공공기관은 개별 법률에 따라 행사 시점이 달라진다.

💡 이 제도를 잘 활용하면 경매에서 보다 유리한 조건을 확보할 수 있다.
우선매수권이 있는 물건에 입찰할 경우, 자신이 낙찰자가 되더라도 우선매수권자가 행사할 가능성을 고려해야 한다. 따라서 전략적으로 경매에 접근하는 것이 중요하다.

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