서울 성북구 정릉동 다세대(빌라) 경매 분석 - 감정가 대비 최저매각가가 높은 이유 (2023타경113242)

 

부동산 경매를 진행할 때 감정가와 최저매각가격의 차이를 이해하는 것은 매우 중요합니다. 특히 이번 사건처럼 감정가(24,249,120원)보다 최저매각가(56,650,000원)가 2배 이상 높은 경우, 그 이유를 명확히 분석해야 합니다. 이번 글에서는 서울 성북구 정릉동 822-25 소재 도고빌라 지하층의 경매 물건을 상세히 분석하고, 감정가 대비 최저가가 높게 설정된 이유를 살펴보겠습니다

1. 사건 개요

• 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 822-25, 도고빌라 지하층
• 물건 종류: 다세대(빌라)
• 건물 면적: 27.4㎡ (8.3평)
• 대지권: 16.04㎡ (4.9평)
• 매각 방식: 토지 및 건물의 지분(7분의3) 매각
• 감정가: 24,249,120원
• 최저매각가: 56,650,000원 (감정가 대비 234%)
• 입찰 진행:
  • 1차 (2025-02-11) : 70,812,120원 → 유찰
  • 2차 (2025-03-18) : 56,650,000원

2. 감정가 대비 최저매각가가 높은 이유

① 지분 경매의 특수성

이번 경매는 전체 부동산이 아닌 7분의 3 지분만 매각하는 방식입니다. 일반적으로 지분 경매는 단독 사용이 어렵고 공유자와 협의가 필요하기 때문에 시장성이 낮은 편입니다. 그러나 이번 사건은 지분 감정가가 개별적으로 산정되었으며, 병합된 다른 사건(23타경113243, 23타경4820, 24타경107542)과 함께 평가되어 최저매각가가 조정되었습니다.

② 최저매각가격 산정 방식

본 사건에서는 최저매각가격을 각 지분의 감정가를 개별적으로 평가한 후 합산하는 방식을 적용했습니다. 즉, 전체 감정가를 기준으로 한 것이 아니라, 개별 지분의 시장 가치를 반영한 감정가를 더한 것이 최저매각가로 설정되었습니다.

"최저매각가격은 23타경113243호, 23타경4820호, 24타경107542호 각 사건 채무자 겸 소유자들의 7분의1에 대한 각 지분 감정 가격을 합산한 금액임."

이처럼 개별적으로 평가된 지분의 가격이 합산되면서 최저매각가격이 감정가보다 높아진 것입니다.

③ 공유물의 가치 및 추가 가산 요인

• 공유지분 매각의 비효율성 고려: 단독 사용이 어려운 점을 반영하여 가격이 조정됨.
• 시장 가치 반영: 동일한 지분이 개별적으로 경매에 나오면서 가치를 다르게 평가.
• 이전 감정평가 반영: 기존 사건들과의 형평성을 유지하기 위해 가격을 조정.

또한, 본 사건은 병합된 다른 경매 사건들과 연계되어 감정가가 다소 높게 책정될 가능성이 크다는 점도 고려해야 합니다.

④ 무단 점유 및 공용부분 사용 문제

해당 물건은 지하층 공용부분 일부(현관 및 복도)를 무단 점유하여 사용하고 있는 것으로 감정평가서에서 언급되었습니다. 이는 추가적인 법적 문제를 야기할 수 있으며, 이런 요소가 가격 산정에 영향을 미쳤을 가능성이 큽니다.

3. 투자 시 고려해야 할 점

✅ 공유자 협의 필요: 지분 경매로 낙찰을 받더라도 단독 사용이 어렵기 때문에, 공유자들과 협의하여 추가 지분을 매입할 수 있는지 확인해야 합니다.

✅ 공유물 분할 가능성 검토: 공유자들과 협의가 어려울 경우, 법적으로 공유물 분할 소송을 진행해야 할 수도 있습니다.

✅ 공용부분 무단점유 문제 해결: 공용부분을 무단 점유하고 있는 상태이므로, 추후 법적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

✅ 입찰 전략 신중히 검토: 감정가 대비 최저가가 높은 만큼, 2차에서도 유찰될 가능성이 있으며, 3차 입찰까지 기다리는 전략도 고려할 수 있습니다.

4. 결론

이번 서울 성북구 정릉동 도고빌라 지하층 지분 경매 사건에서 감정가보다 최저매각가가 2배 이상 높게 설정된 이유는 지분 감정 방식, 병합 사건들의 영향, 공유물 분할 문제, 공용부분 무단점유 요소 등이 반영되었기 때문입니다.

지분 경매의 특성상 낙찰 후 공유자들과 협의가 필요하고, 단독 사용이 어려운 점을 반드시 고려해야 합니다. 따라서 투자 전 신중한 분석과 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

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