소액으로 시작하는 현금흐름, 첫 도전은 '주차장용지'!

안녕하세요~ 워킹입니다 😊
요즘 경매 시장 분위기, 체감하시나요?
특히 아파트 낙찰가율이 다시 고점을 향해가고 있어서, 한때의 여유로운 입찰은 이제 옛말이 되었죠. 이런 상황에서 저도 고민이 시작됐어요.

“소액으로 꾸준한 현금흐름을 만들 방법이 없을까?”

그러던 중 제 눈에 들어온 게 바로 **‘주차장용지’**였습니다.

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왜 주차장일까요?

차는 줄지 않습니다.
요즘은 가족 구성원마다 한 대씩 차를 가지는 시대잖아요.
그런데 도심 주차는 여전히 스트레스입니다. 골목은 늘 만차고, 잠깐이라도 비어 있는 자리는 희귀템!

“차 대는 게 멘탈게임이야...”
이런 말, 운전자라면 공감하실 거예요.

그래서 저는 틈새 시장인 ‘소형 주차장’을 눈여겨보기 시작했고, 공매에 나온 주차장 임대물건을 직접 공부하고 임장 다녀왔어요.

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첫 번째 물건, 울산 남구 삼산동

이곳은 울산에서도 손꼽히는 상권 중심지입니다.
이마트, 롯데백화점, 현대백화점까지 있어 유동인구와 차량 흐름은 꽤 탄탄했어요. 주변엔 주거단지도 혼재돼 있어 주중·주말 모두 수요가 예상됩니다.

하지만!
바로 앞 보건소와 복지센터에서 무료 주차를 제공하고 있어 경쟁 요소도 분명했습니다.
또, 주변 민영 주차장은 시간당 3,000원 수준이라 가격 경쟁도 생각해야 하더라고요.

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현장 분위기와 현실적 제약

직접 가보니, 밀면전문점 전용 주차장처럼 사용되고 있더라고요.
주변 눈치가 살짝 민망했지만, 현장 분위기를 알 수 있어서 꼭 필요했던 임장이었습니다.

주차면은 총 14면.
무인시스템을 설치하면 약 10면만 유료 운영 가능하다는 점도 체크했어요.
그리고 역시나 무단 주차 차량도 다수 확인… 이건 분명 리스크입니다.

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입찰 전략은?

밀면집 사장님이 기존 이용자라면, 유력한 입찰자일 수밖에 없겠죠.
그래서 저는 적정 수익률을 확보할 수 있는 가격 이하가 아니면 입찰하지 않기로 결정했어요.

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장단점 정리

✅ 장점

• 매입 없이 임대만으로 운영 가능
• 유찰 누적으로 낙찰가 현실화 가능
• 소형 점포 대상 월 정기권 판매 가능성
• 무인 운영 시 고정비 최소화

❌ 단점

• 무료 공영주차장 인근에 다수 존재
• 10면 이하로 수익 한계
• 무단주차·분쟁 리스크
• 과거 운영자도 중도 철수 이력

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결론

이 주차장 사업은 **“크진 않지만 안정적인 현금흐름”**을 원하는 분들에게 적합해요.
하지만 공공 주차 인프라가 빠르게 확장되는 상황이기 때문에 보수적인 수익 계획과 입찰가 설정이 꼭 필요합니다.

유찰을 기다려 합리적 낙찰가 확보 → 무인 운영으로 고정비 절감
이 두 가지만 가능하다면 충분히 매력적인 틈새 투자처가 될 수 있겠죠?

이제 첫 물건 발품 완료~!
앞으로도 계속 주차장, 틈새 소형 부지들 임장 후기로 소개드릴게요~!
같이 공부해요 우리 😊

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