안녕하세요~ 워킹입니다 😊
요즘 경매 시장 분위기, 체감하시나요?
특히 아파트 낙찰가율이 다시 고점을 향해가고 있어서, 한때의 여유로운 입찰은 이제 옛말이 되었죠. 이런 상황에서 저도 고민이 시작됐어요.
“소액으로 꾸준한 현금흐름을 만들 방법이 없을까?”
그러던 중 제 눈에 들어온 게 바로 **‘주차장용지’**였습니다.
왜 주차장일까요?
차는 줄지 않습니다.
요즘은 가족 구성원마다 한 대씩 차를 가지는 시대잖아요.
그런데 도심 주차는 여전히 스트레스입니다. 골목은 늘 만차고, 잠깐이라도 비어 있는 자리는 희귀템!
“차 대는 게 멘탈게임이야...”
이런 말, 운전자라면 공감하실 거예요.
그래서 저는 틈새 시장인 ‘소형 주차장’을 눈여겨보기 시작했고, 공매에 나온 주차장 임대물건을 직접 공부하고 임장 다녀왔어요.
첫 번째 물건, 울산 남구 삼산동
이곳은 울산에서도 손꼽히는 상권 중심지입니다.
이마트, 롯데백화점, 현대백화점까지 있어 유동인구와 차량 흐름은 꽤 탄탄했어요. 주변엔 주거단지도 혼재돼 있어 주중·주말 모두 수요가 예상됩니다.
하지만!
바로 앞 보건소와 복지센터에서 무료 주차를 제공하고 있어 경쟁 요소도 분명했습니다.
또, 주변 민영 주차장은 시간당 3,000원 수준이라 가격 경쟁도 생각해야 하더라고요.
현장 분위기와 현실적 제약
직접 가보니, 밀면전문점 전용 주차장처럼 사용되고 있더라고요.
주변 눈치가 살짝 민망했지만, 현장 분위기를 알 수 있어서 꼭 필요했던 임장이었습니다.
주차면은 총 14면.
무인시스템을 설치하면 약 10면만 유료 운영 가능하다는 점도 체크했어요.
그리고 역시나 무단 주차 차량도 다수 확인… 이건 분명 리스크입니다.
입찰 전략은?
밀면집 사장님이 기존 이용자라면, 유력한 입찰자일 수밖에 없겠죠.
그래서 저는 적정 수익률을 확보할 수 있는 가격 이하가 아니면 입찰하지 않기로 결정했어요.
장단점 정리
✅ 장점
- 매입 없이 임대만으로 운영 가능
- 유찰 누적으로 낙찰가 현실화 가능
- 소형 점포 대상 월 정기권 판매 가능성
- 무인 운영 시 고정비 최소화
❌ 단점
- 무료 공영주차장 인근에 다수 존재
- 10면 이하로 수익 한계
- 무단주차·분쟁 리스크
- 과거 운영자도 중도 철수 이력
결론
이 주차장 사업은 **“크진 않지만 안정적인 현금흐름”**을 원하는 분들에게 적합해요.
하지만 공공 주차 인프라가 빠르게 확장되는 상황이기 때문에 보수적인 수익 계획과 입찰가 설정이 꼭 필요합니다.
유찰을 기다려 합리적 낙찰가 확보 → 무인 운영으로 고정비 절감
이 두 가지만 가능하다면 충분히 매력적인 틈새 투자처가 될 수 있겠죠?
이제 첫 물건 발품 완료~!
앞으로도 계속 주차장, 틈새 소형 부지들 임장 후기로 소개드릴게요~!
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