1. 입지 장점과 물건 이슈
이 물건, 입지 하나는 진짜 괜찮아! 대구 2호선 대구은행역에서 도보 약 600m, 도심권 핵심 상권과 딱 붙어 있고, 들안길 먹자골목 바로 근처야. 유동인구 많은 곳이라 창업 입지도 꽤 매력적이지.
건물은 1994년에 사용승인 받은 3층짜리 근린시설인데, 벌써 30년이 넘은 노후 건물이야. 그래도 외관 리모델링에 샤시 일부 교체까지 돼 있어서 외형은 그럭저럭 양호한 편. 단점은 딱 두 가지야: 주차 공간 없음 + 접도 5~6m 좁은 도로.
현장 상황은 1층 ‘만복국수집’이 운영 중인지 불분명하고, 2~3층 사무실엔 간판이 없어 공실일 가능성이 높아 보여. 리모델링해서 다시 임대 놓거나, 토지 자산가치 바라보고 보유형으로 가져가기에 적합한 물건이야.
2. 권리분석
- 말소기준권리: 2021.10.06 화원새마을금고 근저당권
- 임차인: 1층 ㈜봄밀, 2층 엠제이씨글로벌
→ 전입도 없고 확정일자도 없고, 배당요구도 안 했어. 대항력 X, 배당 X.
= 명도 리스크 거의 없음.
즉, 권리 깨끗~ 매각 후 깔끔하게 인수 가능!
3. 가격 분석
- 감정가: 685,479,800원
- 현재 4차 최저가: 235,120,000원 (34%)
이제 진짜 싸졌지. 대지 기준으로 보면 평당 3천~4천만 원 매물 나와 있는 입지에서, 지금은 절반 가격도 안 되는 수준이야.
👉 비슷한 근린시설 매각 사례 보니까
- 토지 166㎡ / 건물 105㎡ → 낙찰가율 71.8%
- 토지 134㎡ / 건물 343㎡ → 낙찰가율 60.9%
여기 물건은 감정가 대비 낙찰가 2.5억 안팎이면 안전마진 확실히 잡을 수 있어. ㎡당 기준으로 봐도 매우 저렴한 편이야.
4. 매도 전략 (Exit Plan)
단기 전매는 솔직히 어려워. 수성구에서도 상가는 거래가 활발하지 않아서 매수자 폭이 좁아.
그래서 추천 전략은 중기 수익형 운영 or 리모델링 후 보유형 투자야.
- 1층 음식점 / 2~3층 사무실 → 층별 분리 임대 가능
- 추후 도시형 생활주택으로 바꾸거나, 공유오피스로 리모델링도 고려 가능!
📌 5년 이내 리모델링 → 보유 후 매도 전략이 가장 안정적인 루트.
5. 한눈에 정리
| 사건번호 | 2024타경110609 |
| 소재지 | 대구 수성구 수성동4가 1052-3 |
| 물건종별 | 근린시설 (3층 건물) |
| 대지면적 | 75㎡ |
| 감정가 | 685,479,800원 |
| 최저가 (4차) | 235,120,000원 (34%) |
| 매각기일 | 2025.05.19 |
| 주차 | 없음 |
| 엘리베이터 | 없음 |
| 접근성 | 대구은행역 도보 600m |
| 임차인 | 2명 (배당요구 없음) |
| 주요 리스크 | 주차공간 부재, 노후건물, 낮은 상가 수요 |
✔️ 베테랑의 한줄평
“이건 수익형 상가보다는 **‘대지 중심의 자산 보유형 투자’**로 보는 게 맞아. 수성구 핵심입지에서 평당 1억 가까이 할인된 금액에 살 수 있는 기회는 흔치 않지. 낙찰가는 2억 5천~2억 7천 사이 접근이 제일 이상적!”
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