은마 아파트 지분물건

안녕하세요 !^^ 워킹입니다, 지분물건이지만 금액이 후덜덜 물건 하나 가져왔습니다 ^^

 

 

 

🔹 2024타경111054(1) 서울중앙지방법원 본원 8계 🔹

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1. 기본정보

• 소재지: 서울특별시 강남구 대치동 316, 은마아파트 26동 10층 1007호
• 물건종별: 아파트
• 건물면적: 52.73㎡ (16평)
• 대지권: 26.95㎡ (8.2평)
• 감정가: 1,395,000,000원
• 최저가: 1,116,000,000원 (80%)
• 입찰일: 2025.03.19 (10:00)
• 보증금: 111,600,000원 (최저가의 10%)
• 입찰방법: 기일입찰
• 소유자/채무자: 홍혜진
• 채권자: 삼성증권(주)

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2. 입지 분석

📌 주변 인프라

• 교육환경: 대곡초, 대현초, 숙명여중·숙명여고, 휘문중·휘문고, 단국대부속고, 중앙대사범대부속고 등 강남 주요 학군 위치
• 편의시설: 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 은마상가, 삼성의료원, 영동세브란스병원 등 생활 인프라 우수
• 녹지환경: 청계산, 대모산 근접해 쾌적한 자연환경 제공

🚇 교통 편의성

• 지하철: 대치역(3호선), 학여울역(3호선) 도보 접근 가능
• 버스: 인근 주요 정류장 다수, 대중교통 접근성 우수
• 도로 접근성: 내부 도로를 통해 외부 도로와 연결, 차량 이동 용이

🏗 재건축 및 기타 이슈

• 재건축 기대감: 강남 재건축 핵심 단지로 지속적 투자 수요 존재
• 현재 상황: 건축물대장상 ‘일부 공유면적 포함’ 기재 → 경매 진행 시 확인 필요

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3. 권리 분석 (등기부등본)

✅ 권리관계 요약

• 소유권: 홍$진 (1/2 지분)
• 말소기준권리: 2020.04.21 근저당권 (우리은행) → 이후 모든 가압류 및 경매개시결정 소멸 가능
• 채무 관계: 삼성증권, 한국투자증권, KB증권, 하나증권, 신한투자증권 등 다수의 증권사 가압류 존재
• 강제경매 신청: 삼성증권(주) (청구금액: 3,264,755,361원)

⚠️ 유의사항

• 공유자 우선매수권: 공동소유자(정&경)가 1회 우선매수 가능
• 점유 관계 불확실: 정*경이 소유자와 부부 관계이나, 임대차 관계 확인 필요

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4. 시세 및 낙찰 사례 분석

📊 최근 낙찰 사례 (인근지역 기준)

기간 평균 감정가 평균 낙찰가 낙찰가율 유찰횟수 입찰경쟁률

최근 1년	3,083,472,222원	3,150,135,246원	100.5%	0.5회	7.75명
최근 6개월	2,896,851,852원	2,995,391,289원	101.04%	0.33회	3.89명
최근 3개월	2,846,416,667원	2,899,764,650원	98.98%	0.5회	3명
최근 1개월	756,666,667원	640,000,100원	84.58%	1회	2명

👉 예상 낙찰가 분석: 1,400,000,000원 ± 오차 범위

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5. 매도 전략

📌 매도 방향 제시

• 장기 보유 전략: 강남권 재건축 기대감이 높은 은마아파트 지분 물건이므로 장기 보유 가능성 고려
• 단기 전략: 낙찰 후 공유지분 정리(공유자 협의) → 매각 통한 시세 차익 실현
• 장기 전략: 재건축 후 가치 상승 기대 → 재건축 이후 분양권 확보 전략

🚨 주의사항

• 공유자(정&경)의 우선매수권 행사 여부 확인
• 임차인(정&경)의 점유 관계 및 인도 가능성 체크
• 지분 매각 특성상 단독 활용이 어렵고, 공유자 협의 필요

✅ 추가 문의사항, 입찰가 산정, 개별 분석은 문의 또는 개별 쪽지 주세요.
📌 본 의견은 개인적인 의견이며, 투자의 책임은 본인에게 있습니다.

 

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