2024타경53618 가락동현대빌라

지하라서 무조건 거른다구요? 송파 가락동 현대빌라 경매물건 분석해봅시다

서울 송파구 가락동에서 나오는 이번 경매물건은 살짝 독특해요. 지하층이라는 조건이지만, 오히려 그 점이 기회가 될 수도 있거든요. 오늘은 2025년 4월 14일 1차 입찰 예정인 가락동 현대빌라 지하 101호를 함께 분석해보겠습니다.

5호선 개롱역 도보 가능
위치 진짜 좋아요. 지하철 접근성 하나로 송파 내에선 꽤 괜찮은 점수를 줄 수 있어요.
대지지분 8.5평 확보
요즘 지분 잘 따지잖아요. 대지지분이 넉넉한 편이라 나중에 재건축 등 미래 가치도 고려해볼 수 있어요.
1가구 소유자 점유, 전입도 있음
채무자 본인이 점유 중이라 복잡한 임차관계 없어요. 명도 리스크는 있지만 대면 협상으로 해결 가능할 확률도 있어요.

지하층(B01호)
아무래도 지하라는 점은 실사용이나 전세 놓기엔 단점이에요. 습기 문제, 환기 문제, 임대 선호도 낮음은 감안해야죠.
감정가와 매매가 동일 (183백만→189백만)
2022년 매매가랑 거의 비슷하게 감정가 잡혀 있어요. 시세 차익 노리기보단 저가 입찰 후 단기 임대수익 or 보유 전략으로 접근해야 해요.
입찰경쟁 낮을 가능성
지하+폐문 상태라 임장 부담도 있고, 경쟁자 수는 많지 않을 듯해요. 덕분에 단독입찰 가능성도 있습니다.

최근 송파 다세대 낙찰가는 평균 낙찰가율 85% 수준이에요.
하지만 이건 지하 + 점유 불명 물건이니 보수적으로 접근해야 합니다.

💡 1차 입찰에서는 160,000,000원 이하로 쓰는 것이 합리적
→ 지하 감안, 낙찰 후 수리비/명도비용 포함해도 단기 10% 수익 노려볼 수 있어요.

이 물건은 초보 투자자에겐 부담일 수 있지만, 지하라도 지분 넉넉하고 역세권이라는 포인트로 보면 단기수익 + 보유가치 모두 잡을 수 있는 물건입니다.

직접 임장 꼭 가보시고, 냄새/환기/습도 체크는 필수예요.
폐문 상태라면 등기우편 보내고, 연락 가능한 루트를 확보해두는 게 중요합니다.

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