아파트 경매물건 선별하는 방법

아파트 경매 물건 선별하는 방법

경매를 처음 시작하면 물건이 너무 많아서 뭘 봐야 할지 모르겠지?
나도 그랬어. 매일 나오는 신건, 매각기일 임박 물건들 쭉 훑다 보면
하루 종일 시간만 보내고 '정작 입찰은 못 하는' 경우도 많았거든.

그래서 오늘은 나만의 기준으로 아파트 경매 물건을 선별하는 방법을 공유할게.

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1. 지역부터 정하자!

먼저 내가 잘 아는 지역이나 자주 가는 지역부터 정해.
지역을 정해야 시세도 비교하고, 입지 분석도 빠르게 할 수 있어.
예를 들어, 서울 송파구에 익숙하다면 송파구만 딱 정해서 매일 보자.
처음엔 넓게 보면 피곤하고, 잘못된 판단을 하게 돼.

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2. 아파트만 본다!

물건 검색할 땐 **'건물용도: 공동주택'**으로 필터를 걸어.
다세대, 빌라, 상가 이런 거 다 빼고 아파트만 보자.
아파트는 시세 비교가 수월하고, 매각도 쉬워서 초보자한테 딱 좋아.

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3. 감정가 기준 ‘갭’ 살피기

감정가보다 현 시세가 올라 있다면 좋은 물건일 가능성이 높아.
예를 들어 감정가는 5억인데 시세가 6억이라면 입찰경쟁도 치열하겠지만
매도 전략이 훨씬 수월해.

반대로 감정가보다 시세가 낮다면 왜 그런지 분석이 필요해.
역세권 아닌가? 학군이나 교통, 소음, 재건축 이슈 등 체크하자.

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4. 전입세대 열람은 필수!

점유자 확인은 꼭 해야 해.
‘누가 살고 있나?’ ‘전입일은 언제인가?’ ‘대항력 있는 세입자인가?’
이건 법원 현황조사서 + 전입세대 열람으로 꼭 확인해야 해.

만약 소유자 본인이 거주 중이라면 낙찰 후 인도소송이 필요할 수도 있고,
임차인이라면 보증금 배당 여부까지 체크해봐야지.

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5. 관리비 체납 확인하기

체납된 관리비는 낙찰자에게 승계되는 경우가 많아.
그러니까 관리사무소에 전화해서 체납 내역을 미리 물어보자.
보통 수백만 원 단위로 밀려있는 경우도 있어서 꼭 확인해야 해!

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6. 실거주 vs 투자 구분

입찰 전에 이건 내가 실거주할지, 투자할지 정하고 접근하자.
실거주라면 층수, 방향, 단지 분위기, 학군 중요하고
투자라면 **입지 + 유동성(잘 팔리는지)**이 핵심이야.

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7. 호재보다 현재를 보자

재건축, 개발, 도로 신설 이런 호재들 많지?
근데 그런 건 너무 멀리 보면 오히려 낭패야.
현재 시세 + 임대 수요 + 매각 가능성 이 3가지를 기준으로 봐.

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결론

경매는 눈에 보이는 숫자보다, 사람이 살아가는 공간이라는 관점에서 보는 게 중요해.
입찰 전에 항상 **‘내가 이 집을 낙찰받으면 어떻게 운영할 수 있을까?’**를 시뮬레이션해봐.
그게 바로 10년차 베테랑들이 말하는 진짜 실력자야.

 

 

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