🏠 공유물분할청구, 꼭 소송까지 가야 할까?
안녕하세요~ 경매 10년차 워킹맘입니다.
오늘은 지분경매나 공동소유 부동산에서 빼놓을 수 없는 공유물분할청구에 대해 이야기해볼게요.
우리가 흔히 지분으로 부동산을 낙찰받거나, 형제끼리 상속받은 부동산이 있을 때 생기는 고민 중 하나가
“공유자들이 협조를 안 해요. 어떻게 해야 하나요?” 라는 거예요.
이럴 때! 공유물분할청구라는 아주 강력한 카드가 있다는 거, 알고 계셨나요?
👨⚖️ 공유물분할청구란?
먼저 정의부터 짚고 갈게요.
공유물분할청구란,
공동소유하고 있는 부동산을 나누거나,
나눌 수 없다면 팔아서 돈으로 나누자는 소송이에요.
민법 제268조에서는 이렇게 말합니다:
민법 제268조(공유물의 분할)
① 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다.
② 분할은 공유자 전원의 협의에 의하되, 협의가 되지 아니하는 때에는 법원에 청구할 수 있다.
③ 공유자는 분할하지 아니하기로 하는 계약을 할 수 있으나, 그 기간은 5년을 초과하지 못한다.
이 계약은 갱신할 수 있다.
즉!
- 언제든지 가능하고
- 법원 판결로도 가능하며
- 합의만 있다면 일정기간 분할을 미룰 수도 있다는 거예요.
💡 실무에서는 어떻게 활용할까?
예를 들어볼게요.
제가 최근에 맡았던 사건 중,
서울 창동에 있는 아파트 1/2 지분을 낙찰받은 건이 있었어요.
그런데 나머지 1/2 지분 소유자는 전 남편.
두 사람은 이혼했고, 연락도 두절된 상태였어요.
그런데 문제는… 전 남편이 계속 집에 살고 있다는 것!
이럴 때 선택할 수 있는 카드가 바로 공유물분할청구 소송이에요.
📌 분할 방식은 두 가지!
- 현물분할: 토지를 나눌 수 있는 경우, 실제로 나눠서 소유하게끔 해요.
→ 하지만 아파트처럼 분할이 사실상 불가능한 경우에는… - 경매 후 배당(현금분할): 부동산 전체를 팔고, 공유자 지분 비율에 따라 돈을 나눠 갖게 돼요.
→ 보통 이 방식을 많이 택해요.
🧾 소송 절차 한눈에 보기
- 공유자와 분할 협의 시도
- 협의 불성립 시, 소송 제기
- 법원 판결로 경매 명령
- 매각대금에서 지분비율대로 배당
🙋 실전팁! 이것만은 꼭 기억하자
- 공유자가 점유하고 있다면,
👉 부당이득반환청구도 병행할 수 있어요! - 점유 공유자가 협조 안 하면
👉 인도명령 신청도 병행! - “내 지분만 팔래요”는 한계가 있어요.
👉 결국은 공유물 전체를 두고 정리하는 게 깔끔!
✍️ 워킹맘의 한 줄 평
공유물분할청구는
단순히 "지분이 있으니까 내 권리 주장하겠다"가 아니라,
실질적인 회수 전략이에요.
경매로 지분을 낙찰받고 ‘묵히는 사람’과
소송을 통해 ‘움직이는 사람’의 결과는 완전히 다르답니다.
만약 지금 공동소유 상태에서
답답하고, 진전이 없다면
이제는 움직이실 때예요!
저도 그랬어요.
처음에는 상대 공유자와 협의해보려고 했죠.
하지만 시간이 지나면 알게 돼요.
“이건 말로 되는 일이 아니구나...”
그때 공유물분할청구 소송이 얼마나 든든한지 알게 돼요.
그러니 너무 어렵게 생각 마시고,
하나씩 차근차근 진행해보세요.
우리, 같이 해봐요 :)
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