말소기준권리란?

🔍 경매에서 가장 중요한 개념, 말소기준권리란?

경매에서 절~대 빠질 수 없는 개념! 바로 말소기준권리야.
쉽게 말하면, 경매 낙찰 후 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리는 살아남는지를 가르는 기준선이라고 보면 돼.
이 기준선보다 뒤에 생긴 권리는 낙찰로 인해 자동 말소,
앞에 있거나 같은 날짜의 권리는 유지될 수 있어!

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🧾 말소기준권리를 정하는 순서

말소기준권리는 보통 ‘근저당권’, ‘압류’, ‘가압류’, ‘전세권’, ‘담보가등기’ 같은 등기부에 올라온 권리 중 가장 빠른 순위의 권리가 기준이 돼.
그럼 실제 사례를 통해서 확실히 정리해보자!

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✅ 말소기준권리 사례 5가지

📌 사례 ①: 근저당권이 말소기준권리인 경우

2019년 5월 1일, A은행 근저당권 설정
2020년 2월 10일, B씨 전세권 설정
2021년 3월 1일, 가압류 등기

👉 이 경우 A은행의 근저당권이 말소기준권리,
B씨 전세권과 가압류는 낙찰과 함께 모두 말소돼.

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📌 사례 ②: 전세권이 기준이 된 경우

2020년 1월 1일, C씨 전세권 설정
2020년 5월 1일, D은행 근저당권 설정
2021년 7월 15일, 압류

👉 여기선 전세권이 말소기준권리야!
뒤에 설정된 D은행 근저당권과 압류는 모두 말소!

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📌 사례 ③: 압류가 기준인 경우

2019년 10월 20일, 압류
2020년 4월 1일, 근저당권
2020년 12월 1일, 전세권

👉 말소기준권리는 압류야.
이후의 근저당권과 전세권은 말소 대상!

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📌 사례 ④: 담보가등기가 말소기준권리인 경우

2021년 3월 1일, 담보가등기
2021년 8월 10일, 근저당권
2022년 1월 1일, 임차인 전입

👉 담보가등기가 말소기준권리로,
뒤에 생긴 근저당과 임차인의 대항력도 효력 없음!

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📌 사례 ⑤: 임차인도 말소기준권리가 될 수 있다?

2020년 5월 1일, 임차인 전입 및 확정일자
2020년 6월 1일, 근저당권
2021년 1월 10일, 가압류

👉 이건 아주 중요한 포인트!
임차인의 대항력 + 확정일자가 근저당보다 먼저면
해당 임차인은 우선변제권자이자 말소기준권리자가 될 수 있어!

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💡 말소기준권리를 꼭 확인해야 하는 이유!

경매 초보들이 가장 많이 실수하는 게 바로 이거야.
등기부만 보고 낙찰받았다가, 말소되지 않는 전세권이나 유치권, 임차인이 살아남으면 골치 아파지거든!
그러니 항상 "말소기준권리 → 그 이후 권리 말소" 이 공식은 반드시 외우자!

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