민법으로 푸는 공유물분할과 소유권 분쟁

“공유물인데 왜 내 맘대로 못하죠?” 

안녕하세요~ 워킹입니다^^

지분경매를 하다 보면 종종 듣는 말이 있어요.
“아직 등기상 소유자니까, 마음대로 못 팔게 할 거야.”
혹은 “나는 안 팔 거니까 니가 어떻게 해봐~”

하지만 법은 감정이 아니라 권리의 균형을 봅니다.
오늘은 민법 조항을 중심으로 공유물 분할과 소유권 다툼에 대해 정리해볼게요!

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📌 민법 제265조: 공유란 무엇인가?

“2인 이상이 하나의 물건을 공동으로 소유하는 경우, 이를 공유라 하고, 각자는 그 지분에 따라 해당 물건의 사용·수익·처분을 할 수 있다.”

👉 쉽게 말하면, 공유자는 ‘함께 가진’ 것이고, 자기 지분만큼의 권리만 갖는 거예요.
그런데 문제는, 그 물건이 하나밖에 없다는 것.
그래서 대부분 이익 실현이 어렵고, 다툼이 잦습니다.

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📌 민법 제268조: 공유물의 분할 청구권

“공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 그 분할 방법에 관하여 협의가 이루어지지 아니한 경우, 법원에 청구할 수 있다.”

✅ 핵심 포인트:

• 공유물은 언제든지 나눌 수 있다
• 상대방이 반대하더라도, 법원에 ‘공유물분할청구소송’을 제기할 수 있다
• 법원은 상황에 따라 현물분할, 분할금 지급, 경매 후 배분 등 다양한 방법을 결정함

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🧾 실전 사례로 풀어보기

📍사례: A씨와 B씨, 형제간 공동 상속받은 건물

둘 다 절반씩 상속받았지만, A씨는 월세로 활용하고 있고
B씨는 “팔자”고 주장하지만 A씨는 “난 그냥 갖고 있을래”라며 반대함.

👉 이때 B씨는 민법 제268조에 따라 공유물분할청구 가능!
현물로 나누기 어렵다면, 법원이 경매 명령을 내려
낙찰금에서 각자 지분만큼 정산하는 방식으로 해결합니다.

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📍지분경매 낙찰자의 흔한 소유권 분쟁

지분경매로 공유지분을 낙찰받은 워킹맘 D씨.
점유 중인 원소유자 E씨는 “내 지분은 못 건드려!”라며 분할 거부.

👉 이럴 땐 어떻게?

✅ 공유물분할청구소송 제기
→ 협의 안 되면 법원이 분할 방식 결정
✅ 상대방이 점유만 하고 있다면
→ 방해배제청구, 부당이득반환청구까지 병행 가능

📌 실익 중심으로 판단하세요:

• 상가·주택 등은 단독 소유가 유리
• 시세보다 낙찰가가 낮았다면 → 강제경매 통한 수익 실현 가능

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⚖️ 실무 팁: 이런 경우 주의하세요!

1. 공유자는 전체 물건에 대해 사용 가능하나, 단독 처분은 불가
   → 지분만 팔거나, 전체를 팔려면 다른 공유자 동의 필요
2. 현물분할이 불가능하면, 경매가 일반적 해결 방법
   → 분할금 요구 방식도 가능 (예: 한 명이 나머지 지분을 매수)
3. 지분만 보유하고 점유 안 해도 부당이득 청구 가능
   → 예: A씨는 전세 놓고 월세 받는데, B씨는 아무것도 못 받는 상황

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💬 워킹맘의 현장 한마디

저도 예전에 창동 아파트 1/2 지분 낙찰 후,
상대 공유자가 "여긴 내 집이야" 하며 입주하고 있었던 적이 있었어요.
그분은 자기가 점유 중이니 ‘사실상 단독소유자’라 주장했죠.

그래서 저는 공유물분할소송을 걸고,
추가로 방해배제청구 + 부당이득청구까지 같이 진행했어요.
결과적으로 합의금 받고 매각한 기억이 납니다.

👉 결국은 법으로 정리해야 끝난다는 거,
이런 문제는 감정보다 절차가 답이에요.

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✅ 요약 정리

• 민법 제265조: 공유자는 각자의 지분만큼 권리 보유
• 민법 제268조: 공유물은 언제든 분할 청구 가능 (협의 불가 시 법원 청구)
• 분할 거부당하면 → 소송으로 해결 가능
• 점유·사용 독점한 경우 → 방해배제·부당이득청구 가능

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